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タイの不動産 買う&借りる時には仲介料は不要です~「安心感」と引き換えの手数料って本当に意味があるのか?タイの不動産 買う&借りる時には仲介料は不要です~「安心感」と引き換えの手数料って本当に意味があるのか?

[2020年7月21日(Tue) 340 views]

タイでの不動産取引において、仲介手数料を払う必要があるのは“売り手”と“貸し手”です。購入する側や賃貸の物件を探している場合には、仲介者に対して手数料という名目の金銭を払う必要はありません。タイ人のみならず勿論外国人についても同様です。

例えばパタヤやプーケットでコンドミニアムを購入している欧米人に尋ねてみれば、「手数料?そんなものは一切払っていないよ。そもそも請求されないわけで」と、不思議そうな(あるいは気の毒そうな)顔をされることでしょう。

コンドミニアムの広告看板

しかし通常の日本人購入者が(ディベロッパーと直接交渉する場合は別として)、仲介者を経由してタイのコンドミニアムを購入すると、ほぼ手数料が発生します。数字としては物件価格の3~5%といったところでしょうか。低価格帯の物件の場合には「一律で〇〇万バーツ頂きます」という規定を設けているケースが多いようです。

その内訳としては各種情報提供、日本語によるガイダンス(翻訳・通訳)、登記終了に至るまでのアドバイス~作業補助といったところでしょうか。要は「海外だと色々不慣れなことがありますよね。一人でやるのは大変でしょう?どうぞお任せください」という意味合いの「安心料」に相当するのでしょう。買い手側からすればそれを頼って、物件価格以外の金銭を支払うということになります。

この点のみに目を向ければ、話の落ち着き先としては整合性があるようにも思えます。当事者同士が納得していればそれでよい話であって、別に周囲の声を気にする必要はありません。外野は関係ない、むしろ大きなお世話とも言えますね。一枚の絵画に、多額の金銭を払う人も居ればそうでない人も居るわけで、月並みな言い方ですが~価値観は人それぞれということになります。

チラシを配る女性スタッフ

さて、ここでちょっとアングルを変えて「私」⇔「あなた」ということでなく、より俯瞰した位置から構図を眺めてみることにしましょうか。スポーツ(陸上競技)に例えてみると分かりやすいかもしれません。1(購入者)対1(仲介者)の関係性でなく、競技場のスタンドに座ってレース(不動産投資)を観戦しているようなイメージです。

購入時に不安があるので・・・ということは競技に例えていえば、それは要するに一人ではスタートラインにつけない、ということです。サブトラックでのアップ、スターティングブロックの設置、最速で飛び出すことのできる姿勢を取る等の準備や実際のモーションを、独力ではおこなえないと表明しているのと同じですね。   

また物件価格以外の金銭を支払うということは、競技開始の時点でマイナスハンディを背負うことに似ています。仮に5%という数字でしたら、陸上100メートル競走なら5メートル、500メートルスピードスケートであれば25メートル後方からのスタートを受け入れるということになります。

テレビ番組にあるような、プロのアスリートと芸能人が対決する番組などでは確かに見かけることがあります。しかしそれは、走力に圧倒的な差があるという前提ありきの話のわけで、不動産投資レースにおいては、他のコースの選手もスタミナがあったりスタートダッシュに自信があったりと、皆予選を勝ち上がってきた強者がエントリーしているのではないでしょうか。

オークションの看板

さて、実際に競技が始まったとして~不動産投資でいえば賃貸のフェイズに突入するということですが~レースでは時には向かい風が吹いたり、グランドコンデションが不良であったりと悪条件下での闘いとなることもあるでしょう。マラソンレースであれば途中のドリンク補給なども重要なポイントになりそうです。

海外不動産投資でもゴールのテープを切る(売却成功)までに様々なタスクが待ち受けています。テナント募集&契約作業、月々の家賃回収、家具や電化製品のメンテナンス、入退去時の室内チェックおよびクリーニング、空き室期間の各種支払いチェックなど枚挙にいとまがありません。現実的にはこれらの全てのフェイズで(所有者が現地に居て自己管理を行わない限り)、全面的なヘルプが必要になってきます。

それらの業務に関する経費(月々の管理~マネージメントに相当する)は、購入時に払った手数料には含まれていませんので、不動産保有後に別個の支出が恒常的に発生することになります。タイ不動産が以前のように高利回りを実現できていた時代でしたら、その枠内で充分にお釣りが来ました。“買った後は全部お任せ”スタイルの楽チン投資が可能だったわけです。

しかし現在ではいわゆる表面の数字で、3~4%前後が精々でしょう。それも空室期間が生じないという前提での話。利回りが低下したからといって管理手数料が減るわけでもありませんし、入居者のリクエスト(室内備品を新品に交換して欲しい、家賃を下げて欲しい等)は強まる一方です。もともとの供給過剰に加え、今回のコロナ禍によって売却マーケットには大幅値引きの売りユニットが続々と登場しています。インカムのみならず将来の売却益への期待についても、過剰な期待は禁物でしょう。  

部屋のイメージ写真

ではタイ不動産購入において、“手数料”という名目の経費は無用の長物なのでしょうか?

意外に思われるかもしれませんが、投資目的ではなく、自己居住としての側面が強い場合(移住、ロングステイ、セカンドホーム的な利用)にこそ、サービスフィーの存在価値があるように思えます。

数字の効率性を追求する投資案件の場合には、推奨に値する物件は自ずから絞られてきます。購入者の属性(予算額、購入時期など)によって若干の差異はあるかもしれませんが、基本は同一のプロジェクトに、より多くの購入者を誘導&集中させていく流れです。

一転、自己居住用ということになりますと、各購入者の希望条件に合致した物件を多くの選択肢からチョイスしていく作業が必要になります。主だったチェックポイントだけでも、

*間取りの好み、キッチン設備、バスタブの有無
*付帯施設(プール、フィットネスの使用頻度)
*低層/高層
*周辺環境(駅近/市内中心部/郊外エリア)
*車使用の場合(駐車場の割合/高速へのアクセス状況)
*利用可能な交通機関(スカイトレイン、地下鉄/タクシー/モーターサイ)
*買い物&外食事情(タイ料理/日本料理、自炊/外食中心)

等、多方面にわたる検証作業が欠かせません。これらの項目の1~2点だけでも“外して”しまうと、住み心地~暮らしやすさは大きく減じてしまうでしょう。また日常生活面のみならず、長期間のスパン(数年単位)での予測も立てたいところです。

#雨期に洪水(冠水)が発生する場所か?
#大規模なデモや集会などが発生した場合、影響を受けやすい地区か?
#将来性が期待できるエリアか?

冠水した道路

近年は日本でも自然災害が多発しており、各地で大きな被害が発生しています。海外での生活を考える際にも、大変気になるポイントではないでしょうか。また人々の政治に対する意識や行動も、日本と海外(タイ)では異なる面も多いのです。

大規模なデモの記事

このような事項についてのアドバイスは、各種統計や資料を上手く組み合わせて説明する・・・というわけにはいかず、継続的な居住実績~「その時そこに居た」~という体験が不可欠です。居住エリアにおける今後の発展を占うにも、現在に至るまでの過去の変遷を実地に知らなければ、説得力を持ち得ないのではないでしょうか。

ひとことで言えば、「経験値」への対価をどう捉えるかということになるわけですが・・・

今後しばらくは価格的にかなり割安のオファーが、新旧のプロジェクトともに多数登場してくるはずです。ある意味ではタイ不動産購入の好機とも捉えることが出来ますね(投資資目的の場合には慎重な決断が求められますが)。

勿論、「自分の好みの部屋は自力で見つける」という方もいらっしゃるでしょう。本サイトでは今までにも自己居住用としてのチャームポイントを持つ、多くの中古プロジェクトを取り上げてきています。どうぞ物件を選ばれる際の一助になさってください。

参考記事
バンコク市内スカイトレイン沿線で好印象の中古コンドミニアム4選、平米単価5万バーツで見つかります

プールの写真

*上記の文章はあくまで個人的な見解を述べたもので、不動産取引(売買/賃貸)における個々の事例について一般化したものではありません。

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