Home » コンドミニアム情報 オンヌット~ウドムスック, ヘッドライン

必読!投資に良し、住んで良し~このプロジェクトの持つ可能性を感じてください~T77物語 第4回 (最終回)必読!投資に良し、住んで良し~このプロジェクトの持つ可能性を感じてください~T77物語 第4回 (最終回)

[2016年10月4日(Tue) 2,147 views]

3回にわたってお届けしてきた注目のプロジェクト T77の詳細リポート。最終回の今回では、ズバリ投資物件としての魅力をあますことなくお伝えします。

◎外国人投資家の熱い視線が集中(2016年1~4月)

BANGKOK PREP誘致の発表を受け、T77のほぼ全貌が明らかになってからも、2015年末までは比較的動きのない販売状況だったhasu HAUSThe Base Park Eastの残ユニットでしたが、状況が動いたのは2016年になってからでした。

2016年1月初旬、SANSIRI社からhasu HAUSの外国人枠の完売が伝えられました。続いて2016年3月30日The Base Park Eastの完売を告げるプレスリリースが発表されました。(英語記事)

T77の5番目のプロジェクトとしてタイ人と外国人のどちらも強い興味を持って受け止められていたThe Base Park Eastが完売となりました。hasu HAUSは90%販売済となり、販売済ユニットの95%はすでに完成検査を経て登記されています。オンヌット地区はタイ人外国人共に非常に人気となっているエリアで空室率も低く、また7~8%の利回りが狙える理想的な賃貸向投資エリアとして、タイ投資家及び外国人投資家のいずれにも認知されてきています。コミュニティモールHabitoが6月にオープンすればT77は住居用コミュニティーとしてより統合され完成されていくことでしょう。」

 
The Base Park Eastの購買者の内訳データ
68% タイ人 32% 外国人
47% 賃貸投資用 44% 自己居住用

(プレスリリース抜粋 http://www.sansiri.com/en/news/401

2016年に入ってから香港をメインとする中華圏の投資目的の購入が一気に増えてきていましたThe Base Sukhumvit 77販売時は、外国人購入者は5%ほどしかいなかったことを思えば、非常に大きな変化となっていました。

余談ですが、これはThe Base Central Pattayaでも同じ状況で、香港及び中国投資家のパタヤ及びバンコクに対する投資が、2016年になってから急激に強まってきているのを、肌に感じ始めたのがこの時期になります。

◎洗練された雰囲気のコミュニティモール Habito オープンとシャトルバスサービス開始(2016年6月)

ハビトモール オープン


Habito

Habito


2016年6月6日、Habitoがオフィシャルオープン。タイでよくある形のソフトオープンと言える状況で、3階部分は約半分が店舗工事も始まっていない状況ではありましたが、1階部分と2階部分はほぼ埋まるような形で、一足早くコワーキングスペースのHUBBA-TOも稼働しており、ある程度の体裁を整えてのデビューとなりました。

コワーキング バンコク 電源 wifi

欧米人多し hubatto  onnut

HUBBA-TO 1日299バーツ 1ヶ月899バーツ  24時間無制限で2990バーツ

HUBBA coworking space hubba

エカマイ ソイ4にあるコワーキングスペースHUBBAがHUBBA-TOを運営

同時にHabitoとBTSオンヌット駅間のシャトルバスサービスが開始されました。特筆すべきはその時間帯と頻度で、午前6時30分〜午後10時30分まで、20分間隔での運行ということで、通勤通学の足として非常に便利なものとなり、このサービスによりT77のゲート内部エリアの物件の利便性が一気に上がることとなりました。

シャトルバス サービス

シャトルバス サービス


Habitoから見たシャトルバス乗場

Habitoから見たシャトルバス乗場 奥に見えるのがThe Base Park East

オンヌット ロータス前 シャトルバス内 快適
ハビト前 夕方~夜も頻繁に運行

シャトルバスサービスが出来るまでは、T77でもゲートの外側、オンヌット通り沿いに位置するThe Base Sukhumvit 77Blocs 77の方が、BTSへのアクセスは楽で比較的人気が高い状況だったのが、このシャトルバスサービスにより逆転し、賃貸に関してもThe Base Park West & Eastの人気が上昇し、個別の物件だけでなく、T77全体に対する評価にとっても大きな転換点となりました。

The Base Sukhumvit 77はThe Base シリーズ最初の物件で、タイの一般的なアパートによくある、コンビニエンスストア、ランドリー、食堂、ヘアサロンなどのショップ群を含んだプロジェクトです。庶民的な雰囲気がありながらも、利便性が強い部分がBlocs 77 以上に人気を得たポイントだっただけに、The Base Park West & East の発表時、どちらのコンドミニアムにもこれらのショップ群が含まれないことに対して、ゲート内部の交通の利便性の低さも含め、否定的な意見があったのも事実でした。

SANSIRI社側の意図を読み切れず、The Baseブランドをよりラグジュアリーな方向にシフトする方向転換と考え、改悪と受け取る人もいました。しかし、実際のところは、独立したそれぞれのコンドミニアムに個別にショップ群を設けるのでなく、コミュニティモールとして一箇所に集めることで集客のキャパシティーを大きくし、より洗練されたテナントを呼び込むことで、モールの魅力を高めていったのです。個別の物件が雑多にあるのでなく、一つの小さな街を形成していくというSANSIRI社の意図があったことを、我々はHabitoの発表、完成によって強く理解したのでした。

Habitoの店舗オーナーの紹介記事

Habitoの店舗オーナーの紹介記事

◎最強プロジェクト mori HAUSの発表(2016年4月)

モリ ハウス外観

中庭

ロビー

2016年4月中旬にmori HAUSプロジェクトの第一報が入りました。こちらのプロモーションビデオを見ていただくとご理解頂けるかと思いますが、mori HAUSはT77の中でも高級志向だったhasu HAUSのコンセプトを引き継ぎ、さらに洗練させたプロジェクトで、hasu HAUSの唯一の弱点と言っていい、中庭の景観の中に駐車場の一部が見えてしまう状況を排除し、 緑豊かな景観設計になっています。

ユニットサイズと構成が異なるため単純比較は出来ませんが、ほぼ同じサイズの敷地に対して262戸と、hasu HAUS 324戸の8割のユニット数で、よりゆとりのあるレイアウトになっています。

特筆すべきはやはりその名を示す通り“mori=森”をイメージした中庭の作りでしょう。

ガーデンとプール

バンコクのCBD(中心エリア)では土地の仕入れ値が高く、また取得できる広さにも限りがあるため、低層でしかも中庭を有する作りのコンドミニアムは新築ではほとんどありません。低層であっても1棟のみでプールは最上階、あるいは地上であれば小さいプールのみで、庭とは呼べないレベルの植林だけのランドスケープデザインのものがほとんどです。広い敷地を2棟で囲み、中庭にプール及び庭を配置するパターンはCBDではほぼ見つけられません。しいてあげればエカマイエリアのMODE 61くらいでしょうか(ただし、中庭としてはプールのみの小さいサイズ)。

植木の剪定 芝刈りの様子 タイ

T77コミュニティ敷地内の植木の剪定や芝の手入れの様子 moriHAUSでも魅力的な庭造りが期待される

moriHAUS model
moriHAUSのコンドミニアム模型

mori HAUSに関しては、広範囲にわたって造園がなされ、水と緑の調和した空間を演出しています。これだけの庭を持つ高級コンドミニアムは、バンコク広しと言えども唯一無二では無いかというレベルでして、低層で圧迫感もなく、温かみのあるシックな外観の建物ともマッチし、まさに都会のオアシスと言える景観となることでしょう。

プール

これはやはり、一つのコンドミニアム用敷地だけの取得ということではなくて、T77コミュニティと呼べるだけの広大なエリアの用地摂取を、周りの誰もがこの土地の有効性を見出していなかった時に行っていたSANSIRI社の先見の明があったからこそ、T77内に、hasu HAUSに加えmori HAUS2つのバンコク屈指の庭を持つ低層のコンドミニアムを開発することが可能となったのだと思います。SANSIRI社はCGと実物の出来上がりに遜色がほぼ無い仕上げをしてきているので(プロジェクトによりCG以上の出来の場合もありました)、まず間違いなくプロモーションビデオレベルのものを造るだろうと期待されています。

◎外国人はもう買えない!moriHAUS プリセール(2016年8月)

2016年8月6日にHabito3階のショールームにてプリセールが開始。hasu HAUSの販売の流れを見てきた私は、販売価格の高さもあって、hasu HAUS に準ずるような売れ方をするのでは、と今から思えば非常に甘い見通しをしていましたが、蓋を開けてみると販売2日で外国人枠は完売し、販売2週目の週末で全体の80%の予約状況という盛況ぶりとなったのです。

moriHAUSの販売開始のアナウンス

moriHAUSの販売開始のアナウンス

mori HAUS プレセール時の価格
平米単価 12万バーツ〜15万バーツ
1ベッド 35.75 平米 442万バーツ〜
2ベッド 67平米 790万バーツ〜

《moriHAUSプリセールの様子》(2016年8月)

午後遅めの訪問でも盛況

販売初日 午後遅めの訪問でも盛況

接客中 サンシリの女性セールススタッフ

外国人枠がこれだけ早くに完売してしまった理由ですが、実はSANSIRI社はタイでの販売開始の前に 香港で投資家向のロードショーを行い、5月末時点で少なくとも3階と6階のすべての部屋は売り切ってしまっていたのでした(2〜7階の3&6階=単純計算で33%以上が販売済だった)。そのことを私が理解したのは8月末になってからでして、SANSIRI社にとって如何に香港及び中国の投資家が重要なターゲットになっているのかを改めて知ることとなりました。

2016年4月の香港の販売会

香港 コーズウェイベイのホテルでのmori HAUSの先行販売会(2016年4月)


中華圏からの投資の需要は引き続き強いと思われ、プレビルド投資に関しては、今後はいかに早く情報を入手するかと、いかに早く投資価値の見極めを行うかが重要になってくると思います。セールスオフィスが出来るのを待って、ショールームでセールススタッフの話を聞いてからじっくり検討しようというような時間感覚では、日本人投資家にとっては、今後良い物件は簡単には予約できなくなってしまうのではないか、というような危機感を抱かせる状況になってきています。

●ウボンクエスト社のプリセール コンドミニアムのページ

◎T77の今後の展望について

T77に関しては今後も資産価値及び人気の上昇が予想されています。オンヌット全体で見ても、新たな人口流入が続いており、また様々なショッピングセンターの計画もあり、街全体がより発展する状況となっていますが、ここでは特に注目すべき2つの点について説明します。

①2017年8月のBANGKOK PREPの開校

株式投資に関しては“噂で買って事実で売る”という格言がありますが、タイ不動産投資に関しては“噂で半分、事実で本格的に買いに入る”という感じのように見受けられます。

Habitoの例でもそうですが、計画段階のみでは評価がなかなか確定されません。計画自体二転三転することも多々ありますし、ショッピングセンターなどは出来上がるまでどういうテナントが入るか分からないため、出来上がり後にいかに早く見極めをつけるかが、投資家としての重要なセンスだとも言えると思います。

Habitoの入居テナント(2016年9月)

Habitoの入居テナント(2016年9月)

BANGKOK PREPは学校ですので基本的にはまず間違いなくスケジュールに合わせて開校すると思いますので、計画自体の不確実性の問題はありません。

では、不確実性のない計画では、何が重要なポイントになるのでしょうか。

今現在、多くの投資家が、hasu HAUS及びmori HAUSの2ベッドルーム以上のファミリー向けの部屋に投資妙味があると考えています。タイの富裕層は子供の教育にお金を掛けることを厭いません。教育の重要性を認識しているので、良い学校に通わすため、通学が楽という理由で引越しをすることもやぶさかではありません。

BANGKOK PREPは、セカンダリースクール=12歳〜18歳までの生徒を受け入れる学校であり、就学期間は最大7年間です。親御さんは富裕層の方の可能性が高く、実際には郊外に良い家を持っていても、子供の就学の期間のみ賃貸する、というストーリーは十分考えられます。高校生レベルの場合は子供だけで一人暮らしという可能性はゼロではありませんが、12歳であれば、ほぼ確実に親と同居=ファミリー向住居の需要が高まる、という思惑で2ベッドルーム=ファミリー向けのユニットに買いが入っています。

BANGKOK PREP(左)moriHAUS(中央)hasuHAUS(右)

BANGKOK PREP(左)moriHAUS(中央)hasuHAUS(右)

しかし、今は“噂で半分”という段階でして、実際に稼働し、どれだけの需要があるかは見えていません。

開校後に、投資家が今思い描いている思惑に合致していると判明した場合、まず学校という存在自体は廃れていかないため、非常に長期にわたり、12歳からの就学時のためのファミリー住居という需要が続いていくことになります。賃貸需要が高くしかも長期にわたって安定することが確定=資産価値の上昇につながっていくことでしょう。

hasu HAUSと mori HAUSの二つの物件がまず借りられやすい(売買されやすい)特性を持っていると考えられ、これらの二つのプロジェクトから始まる資産価値上昇は、基本的に他のプロジェクトへも波及していくと考えられるので、T77に取って非常に重要なターニングポイントになるかと思います。エリア内に高所得者層が多く移り住むことで、Habitoにも確実に良い波及効果が出るでしょう

学校開校後はエリア自体の居住人口が増えて、居住者の平均所得が上がることから、Habito内のレストランにとってもプラスになっていくと思われます。1階のカフェは、就学生徒の放課後の勉強の場や学友との交流の場となり、非常ににぎわうことでしょう。

Habito 1階 TOMSTOMS COFFEE 

Habito 1階 TOM N TOMS COFFEE 

Habito自体が上手く回っていくようになれば、そこをハブとしたT77自体にも良い影響が波及するはずですし、住人の質が上がる=資産価値上昇、賃貸価格の上昇といった相乗効果が現れると考えられますので、BANGKOK PREP誘致の成功は、非常に重要な投資テーマとなっています。

BANGKOK PREP (左),hasHAUS(右手前),moriHAUS(右奥)の位置関係

BANGKOK PREP (左)moriHAUS(中央奥) hasHAUS(右手前)

②駅直結の映画館+ショッピングコンプレックスの完成

BANGKOK PREPの話はT77内部の1プロジェクトというミクロ的な話でしたが、よりオンヌットエリア全体のマクロ的な話として、オンヌット駅真横の北側でCentury The Movie Plazaの建築が既に始まっています 。

センチュリー ムービープラザ

オンヌット駅脇の立地にセンチュリー ザ ムービープラザが建設中(2016年10月)

現時点でもBig C EXTRA TESCO Lotusという大型スーパーマーケットが駅横にあり利便性の高いオンヌット駅ですが、それに映画館+ショッピングセンターが加わることで、さらに利便性が増します。オンヌットの住人自体がここ数年でかなり様変わりし、所得水準も高い人が増えている状況ですので、ショッピングセンター内のテナントも今までのTESCO Lotus等のレベルではなく、より洗練されたテナントが入ることが予想されます。

夜のBIGC EXTRAの前

夜のBIGC EXTRA付近

日系のDACOでも特集

フリーペーパーのDACOでも特集

既存のTESCO LotusBig C EXTRA 内のショップ、レストランはローカル庶民層をターゲットにする旧態依然としたもののままですが、Habitoの例にもあるように新規のショッピングセンター内にはより高級感のあるテナントも多く誘致されることでしょう。エリア高級化の流れが強まり、オンヌットエリア全般はもちろん、T77に関しても資産価値と人気上昇の要因となる可能性が強いでしょう。

http://www.centurythemovieplaza.com

◎チャンスを逃すな

T77の歴史を紐解いてみた今回のシリーズ如何でしたでしょうか。2010年10月から足掛け6年。日本人含め外国人投資家にはほとんど見向きもされず、外国人枠も5%以下のレベルだった時代から、今や販売2日で49%の外国人枠が売り切れてしまうレベルにまで、T77エリアの外国人投資家の注目度も変わってきました。販売状況に関しても(コンドミニアムのグレードやユニット数が違う部分はあるにせよ)、平米5万バーツの販売スタートで2年近くかけて完売していったゆったりした時代から、平米13万バーツで2週間で8割売れてしまう、というようなスピーディーな状況へと変わってきました。

moriHAUSの販売初日の予約状況

moriHAUSの販売初日の予約状況

当時は1プロジェクトしか見えていませんでしたから、ここまでのエリアとして成長し、今後もより一層の上昇が見込まれるようになるとは夢にも思っていませんでしたし、T77の人気及び資産価値の上昇は、本当に今年になってから大きく状況が動いていった、ということを記事にしながら思い出しております。

人気エリアになってしまっている今の視線ではなく、できるだけそれぞれのプロジェクトの販売当時、いろいろなプレスリリースの発表された当時の雰囲気をお伝えするよう考えていたのですが、果たしてその試みは上手くいきましたでしょうか。タイ不動産投資において、地価がどういう形で上昇したり、エリアがどういう形で発展していくか、ということの実例として参考にしていただけたら幸いです。
mori HAUSに関しては、外国人枠予約者からの権利再販を探すこととなります。それ以外のプロジェクトに関しては、すでに完成済/完売済の物件ですので、売却希望のオーナーを探して中古売買という形になります。

バンコク 中古コンドミニアム 売買 ベース パーク イースト 中古 

T77コミュニティのプロジェクト再販ユニット広告

●ウボンクエスト社の中古コンドミニアムのページ

300万バーツ前後の予算で賃貸需要が強く、また出口戦略としての売買需要も強い、という物件というカテゴリーで考えれば、T77コミュニティのThe Base シリーズは非常に良いプロジェクトと考えられます。また、2ベッドでも900~1000万バーツ弱で、資産価値もあり、将来的に賃貸需要もあるであろう物件としては、hasu HAUSmori HAUSは今後の伸びシロも充分あるプロジェクトと考えられるでしょう。

居間 リビングルーム 寝室
キッチン バスタブ

moriHAUSのモデルルーム

今トンローやプロンポンのCBDエリアの物件は、平米単価も中古で20万バーツ近く、新築では30万バーツ近くになってしまい、駐在員向の投資に適した物件となると、1500万バーツ以上するのが当たり前のような状況になってきています(CBDの1ベッドは投資としてはあまりお勧めしていないため、2ベッドの物件として計算)。

そうした状況の中で、T77のようなCBDの周辺エリアは比較的割安感が残っており、予算的な制約がある方にとっても、投資の対象として検討しやすい場所と言えるのではないでしょうか。

この4回シリーズの記事に書いてあることは本当なの?という方も、「百聞は一見に如かず」ですので、ぜひ現地を見ていただけたらと思います。現地のご案内はいつでも可能(http://www.bangkokcondolife.com/thai_fudosan_tour/)ですので、T77にご興味ありましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

2007年頃のオンヌット

2007年頃のオンヌット

2016年10月のオンヌット

2016年10月のオンヌット

サンシリ社のT77コミュニティ

サンシリ社のT77コミュニティ

★参考資料:価格の変遷★
タイ不動産投資 価格上昇

(猪坂)

__________________________________________________________

◆記事内に書かれているプロジェクトについて問い合わせる

◆この記事について問い合わせる

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

題名

メッセージ本文

メッセージ本文

メッセージの内容はこれでよろしいでしょうか?
OKでしたらチェックをつけて送信ボタンをクリックしてください。

__________________________________________________________

シリーズ記事

◎タイの「コンドミニアム投資」はもう古い? これからの潮流は「コミュニティ投資」~“住む”“学ぶ”“食べる”の総合レジデンス 人気のオンヌットに堂々登場 
◎投資に良し、住んで良し~外国人にも人気沸騰中 オンヌットに誕生した素敵な住空間~T77物語 第1回 
◎投資に良し、住んで良し~プロジェクトの中核 The Base Park West&The Base Park East~T77物語 第2回  
◎投資に良し、住んで良し~中庭に蓮の花が咲き乱れる高級プロジェクト hasu HAUS~T77物語 第3回 
◎投資に良し、住んで良し~このプロジェクトの持つ可能性を感じてください~T77物語 第4回 (最終回) 

関連情報
◎バンコク大家によるディープ分析~いかにしてタイのコンドミニアムの値段は上昇するのか?④ SKYWALK&LE LUK CONDOMINIUM
◎タイ人のタイ不動産投資を知る
◎タイ不動産(コンドミニアム)購入に見る世界各国のお国柄
—————————————————————————————————

HOME 初心者ガイド ニュース コラム 購入の流れ 生活情報

人気ブログランキングへ

にほんブログ村 住まいブログ 海外不動産・海外住宅へ