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本気で考えるパタヤステイ&不動産購入③ 〜シラチャvsパタヤ 不動産投資の軍配やいかに!?〜本気で考えるパタヤステイ&不動産購入③ 〜シラチャvsパタヤ 不動産投資の軍配やいかに!?〜

[2016年4月19日(Tue) 1,680 views]

前回前々回と過去2回に渡り、パタヤ投資のメリット、デメリットを考察してきました。

投資として考えれば、パタヤのお隣の町シラチャも、コンドミニアム投資の盛んなエリアとして、注目を集めています。
今回は、そんなシラチャとパタヤのマーケットの違いを考えてみたいと思います。


シラチャ周辺のグーグルマップ

1. シラチャは、日本人向賃貸に特化した特殊なマーケットである。

シラチャは、郡全体で人口約25万人、そして中心部には日本人が1万人前後が居住する、バンコクから1時間半、パタヤへは30分の、海沿いの小さな街です。

シラチャでのコンドミニアム投資=チョンブリ、ラヨーン県勤務の日系企業駐在員及びそのご家族をターゲットにした賃貸マーケットへの投資となります。シラチャは観光地ではなく周辺工業団地に対してのベッドタウン的な位置付けとなっており、市の中心部は日本食レストランや日本風のカラオケラウンジなどもあり、ちょっとした日本人街といった様相を呈しています。

また、イオンモールJパーク日本村といった、日本コンセプトを全面に打ち出したショッピングモールのオープンが続いており、日本人居住者にとってより便利な環境になっています。

シラチャ中心部

シラチャ中心部

対してパタヤは、人口50万人の都市で、2014年度の統計では年間に260万人 のタイ人観光客と650万人の外国人観光客が訪れ、国際色豊かでありながらも、周辺工業団地へのベッドタウンとしても機能しており、リゾート需要と実需要、投資需要のミックスされた環境です。
パタヤとシラチャの距離25kmほどですが、そのキャラクターは大きく異なります。

2. シラチャ=家族向けの供給不足。2ベッドルーム以上がお勧め。

シラチャは、以前は日本の単身駐在員主体の賃貸マーケットでした。それが、日本人家族連れで賑わうようになったのは、2014年以降のことです。

日本人学校 バンコク校が満杯で、チョンブリ、ラヨーン県に勤務される日本人従業員のご子息に関しては、シラチャ校に通うようにするというルールが適用されたため、以前は、便利さのために、家族優先でバンコクに住んでいらしたご家族も、シラチャへの移動を余儀なくされ、一気に家族連れの需要が増えました。
2ベッドルーム以上の家族向物件の供給戸数は、もともと少なかったのですが、さらに上記の家族需要の大幅な増加があり、今後完成する新規コンドミニアムからの供給を含めても、まだ供給不足であり、今後も引き続き高い需要が見込まれています。

ですので、2ベッドルーム以上のユニットへの投資に関しては、安定した利回りを得ることが出来る手堅い投資になると思います。

シラチャ 日本人学校

シラチャ 日本人学校

1ベッドルームに関してですが、一般的なコンドミニアムのレイアウトは1ベッドルームが多い作りになっており、2ベッドルーム以上は数が少なくなっています。2014年以降、多くの新築プロジェクトが立ち上げられましたが、いずれも1ベッドルーム主体ですので、それらが完成すれば、供給が一気に増えますので、今後の物件選びに関しては、ロケーションの良さ、ファシリティーの良さ等の優位性をいかに持つかが選択の決め手となると思います。

シラチャは、基本的に1年以上の賃貸契約であり、駐在員向マーケットなので、家賃の未払いの心配もほぼありませんし、1年のみでなく複数年にわたって借り続けてもらえる可能性が高いところです。この部分はパタヤに比べて賃貸運営上のアドバンテージと言えるでしょう。

2ベッドルーム以上の投資が可能であれば、手間をかけずに安定を得やすく、バンコク、パタヤと比較して高利回りを狙えるシラチャは良い投資先と言えるでしょう。

対して、パタヤは、格安から高級までのセグメントの違い、そして1ベッドルームでも2ベッドルーム以上でも、それぞれに違った需要があるマーケットです。

300万バーツ以下での投資ということであれば、1 ベッドルーム、もしくはスタジオタイプとなりますので、シラチャよりも、パタヤの方が、観光需要やリタイアメント需要などから、短期賃貸も含め、フレキシブルな運用がしやすい環境にあり、面白い投資となると思います。

3. 大手デベロッパーのプロジェクトがない。

これは、パタヤのデメリットでもお伝えした部分ですが、シラチャに関しては、大手上場企業のプロジェクトはまだなく、あくまで現地ローカル中小企業による開発ですので、プレビルド予約時と出来上がりとの差のリスクや、完成後の管理リスク、完成するかどうかのリスク含め、企業規模の問題から、ファイナンス面を含めた信頼性については、バンコク不動産購入の際のデベロッパー選定を行う以上に精査すべきと思います。

4. シラチャは投資家主体のマーケット=売買に関しての実需要は少ない。

売却という点で考えますと、シラチャとパタヤでは、環境が大きく異なります。
シラチャは、日本人賃貸マーケットに対してのコンドミニアム投資で、新築購入はもちろんのこと、中古売買需要も投資家がほとんどです。

実需として、シラチャのコンドミニアムに住みたくて購入する方の割合は、日本人なら一部あるかもしれませんが、タイ人の実需、その他外国人の実需は非常に少ないです。

シラチャのコンドミニアムとサービスアパート

シラチャのコンドミニアムとサービスアパート

パタヤは、リタイアメント需要や観光滞在需要、周辺工業団地へのベッドタウンとしての長期滞在需要、バンコクからの別荘的な利用の需要、そして現地で働く人々の、タイ人含めた実需要が見込めるマーケットです。

街の規模も含めて潜在的な売買需要の大きさを考慮すると、パタヤの方が、売却のし易いマーケットと言えるかと思います 。

投資として、家賃からのインカムゲインを主に見て、長期保有で高利回りを狙うならシラチャ。

インカムゲインも得ながら、後々リタイアメントハウスにしたい、ですとか、別荘代わりに自分自身で利用しながら、短期の賃貸で収入も得たい、保有サイクルを短く、転売でキャピタルゲインを得て回転させたい、というような場合は、パタヤがいいのではないでしょうか。

5. シラチャは賃貸需要、売買需要とも、日系企業の動向に左右されるマーケット。

シラチャは、日本人賃貸需要によって成り立っているマーケットなので、周辺工業団地に属する日系企業の活動の拡大もしくは縮小、日本人駐在員の増減、というようなことによって、賃貸需要が大きく変化することが考えらえます。

賃貸需要を見込んだ投資需要での売買がメインで、実需要の少ないマーケットですから、賃貸価格や空室率、そして売買の流動性や売買益の多寡に関しては、賃貸需要の強弱が大きく影響します。

タイ経済全体のマクロの視点も重要ですが、よりミクロの視点、周辺工業団地に属する日系企業の動向。特に駐在員の増減の動向については他地域での投資以上に注意する必要があるかと思います。

ピントン工業団地の標識

6. 街として今後のポテンシャル

シラチャは、過去においては、地価の低さから物件価格は低く抑えられていましたが、駐在員向けの賃貸マーケットのため、会社規定の設定家賃額は高く設定されているという市場の歪みがあり、結果賃貸利回りがバンコクやパタヤに比べて非常に高いという状況にありました。

特に、2014年以降、市場の歪みや家族需要の増加に投資家が着目して、シラチャへの投資が過熱し、地価も大きく上昇してきています。

利回りの点では、依然としてバンコクやパタヤに比べて高利回りというアドバンテージがありますので、今後も地価の上昇は見込めると思いますが、シラチャは小さな街なのと、観光都市ではないので、 開発のスピードはパタヤと比べればスローペースですし、規模も小さいです。

シラチャ市街

シラチャ市街

パタヤは観光地として、政府主導のものも含めた開発計画が目白押しなのと、現状、マーケット自体が落ち込んでいる時期でもあるので、今後タイの景気回復、世界経済の成長が進めば、より高い成長を望める可能性があります。

例えるなら、シラチャは 地味だけど真面目で物言わず、シッカリ頑張って働いて、気がつくと、安定して月々仕送りしてくる「孝行息子」に成長している、そういう感じかと思います。

パタヤは派手で人目をひく部分があるし、実力もあるんだけど、今はちょっと一休み中で、 褒めて伸びるタイプというか、普段から結構手間をかけないと頑張れない、でも将来化けると思わせる「やんちゃ息子」、そんな感じでしょうか。

安定性を求めるならシラチャ、将来性にかけるならパタヤ、という感じで、無理やりなまとめではありますが、以上、エリア全体の総論として、シラチャとパタヤの違いを見てきました。

次回は、パタヤシリーズ一旦締めとなりますので、パタヤにおいては、どのエリア、どのようなプロジェクトが投資としてお勧めできるのか、より具体的に考えていこうと思っております。

さて、話変わって、日本はそろそろゴールデンウィークですね。読者の皆さま、3回にわたってお届けしているパタヤ特集、いかがでしょうか?ゴールデンウィーク前後は私もパタヤで過ごす予定です。パタヤに関するご質問等ございましたら、お気軽にどしどしお寄せ下さい!

*写真はイメージ写真です。

(猪坂)

シリーズ記事

◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入①~投資先としてのパタヤ、6つの魅力~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入②~パタヤ投資の難点、デメリットとは!?~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入③ 〜シラチャvsパタヤ 不動産投資の軍配やいかに!?
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入④ 〜パタヤ不動産投資をするなら、ズバリどこのエリアが狙い目か〜

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