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タイのコンドミニアム投資が抱える大きな弱点~ワンオーナーのアパートメントには勝てません・・・その理由は?タイのコンドミニアム投資が抱える大きな弱点~ワンオーナーのアパートメントには勝てません・・・その理由は?

[2018年5月22日(Tue) 482 views]

さて今回は、あなたが「タイのコンドミニアムのオーナー」というスタンスではなく、「日本人オーナーのコンドミニアムを扱う賃貸仲介業者のスタッフ」だったら、という視点でお届けしたいと思います。唐突な例えで恐縮ですが・・・

コンドミニアムの内装

駐在員さんの入れ替わり(交代)の時期は定まっていますので、その期間は大忙し。限られた日数のなかで、数をこなさなければなりません。どれだけ良い“持ち駒”~空き室が手許にあるのかという勝負になってきます。仮に10人(組)の駐在員のお客さんを担当するとして、

A 5つのコンドミニアムに各2室づつ、賃貸用のユニットがある。

B 2つのアパートメントに各5室づつ、空き室がある。

さて、このA、Bパターンのどちらが仕事がしやすい(手早く賃貸契約が結べる)でしょうか?Aの場合はオーナーさん(日本人)は各室異なりますので、計10オーナーということになります。皆さん日本に住まわれているわけですので、やりとりそのものにまず時間がかかってしまいます。また各オーナーのタイ不動産における経験値や考え方、理解などがバラバラですので、各人との細かい調整作業も必要になってきます。

現場では「家賃を下げてくれ」「室内備品を足してくれ(あるいは逆に不要のものがあるからどけてくれ)」「室内で犬を飼うのは駄目なの?じゃあ他の小動物は?」などなど、入居希望者とは様々な交渉事が控えています。入居後も部屋の不具合がどうしても発生してきますので、その際の対応や経費負担などについても、絶えず個々のオーナーに報告、確認を取っていく必要があります。

またコンドミニアムの管理体制は物件によって異なってきますし、部屋の内装、調度部品の程度は各オーナーによってバラバラですので、それらについても各物件&各室についてしっかりと把握しておかなくてはいけません。

プールのある敷地内

では一方のBはどうでしょう。こちらについては、もともと全室が賃貸用に用意されているわけですから、各室の仕様は均一です。コンドミニアムの賃貸ユニットのように、「同一物件の部屋でも室内の状態は千差万別」ということはありません。フロントの対応も迅速かつ手慣れたものです。仲介にあたる立場からすれば「テナントさんの入居後も安心して任せられる。リクエストも伝えやすいし、その後の進捗状況も確認しやすい」ということになります。

例えば「室内に不要の備品があるから片付けてくれ」というリクエストがあった場合、コンドミニアムの外国人オーナー賃貸ユニットの場合は非常に困ってしまいます。どけてくれ、と言われても別に保管しておける場所が無いですから・・・この点タイ人オーナーの場合ですと、彼等の自宅に引き取るという手があります。アパートメントの場合には倉庫というかちょっとした保管スペースがあることも多く、いずれにしても柔軟な対応が期待できます。

コンドミニアムの料金表

マンパワーの面から見ても、Aのケースでは10人の日本人とのコミニュケーション(会話のみでなく文章も含む)が必要不可欠。この作業にはどうしても日本人スタッフが欠かせなくなるでしょう。一方アパートメントということであれば、やりとりするのは(タイ人~インド系の人も居ますが、いずれにしてもタイ語ないし英語でOKな)オーナー直あるいはフロントのスタッフとなり、作業の“一元化”が可能です。そうであれば、このパートでは充分タイ人スタッフの活躍の余地が出てくることになりますね。

またアパートメントのオーナーやスタッフとは日頃から顔を合わせて、情報交換等親睦を深めることも容易です。オーナーによっては居住者を招いてのパーティーを開催したり、親身にテナントさんの相談事に応じてくれる場合も多いのです。一方、コンドミニアムの場合では受付(管理室)の業務範囲は限られていますので、生活相談的な部分まで仲介業者スタッフがカバーしなくてはいけないケースも多々。

家賃と部屋の広さの相関性というベーシックな比較でも、新築コンドミニアムの賃貸ユニットの場合は近年の価格高騰により、割高な設定になりがちです。また駐在員が入居の際には法人契約を求められることが多いのですが、アパートメントはほぼ100%対応可能なのに対して、コンドミニアム賃貸の場合には種々の税務処理等の問題が絡んでくることもあり、受け付けないユニットも少なからずあります。

アパートの料金表

こうして見てきますと一般的には(特に繁忙期は)、物件案内の優先順位がどうしてもアパート>コンドミニアムとなるのは否めない点が数多くあることになります。実際、老舗の仲介業者さんほど、お勧め物件/人気物件としてアパートメントが上位にリストアップされていたりします。なかには外国人オーナーのコンドミニアム賃貸ユニットはそもそも扱わないというケースもあるようですね(これにはまた別の理由もあるのですが・・・)。

最後にBANGKOK POST紙(WEB版 3月21日付)に掲載された記事の一部分を以下に引用してみましょう。

There are about 10,500 expatriate-standard apartments in the most popular areas and the current occupancy is over 97%. There are around 74,400 condominiums in the same most popular expatriate areas and CBRE Research estimates that about 30-40% of these units are owned by people who rent their units out.

Tenants prefer to rent apartments rather than units from individual owners in a condominium because they know they can go directly to building owners for repairs and requests.

In a condominium, the individual owner is responsible for the maintenance inside the unit and the building’s property manager is only responsible for the maintenance of the common areas. This means it can be difficult for tenants to get individual owners to repair items quickly.

コンドミニアム/アパートメント/SA(サービスアパートメント)とも現状で相当数の供給が為されており、以降も続々と新規プロジェクトの発表&完成が控えています。また最近では、賃貸入居時の保証金徴収減額(家賃の1か月分のみ可)など、オーナーサイドにとって負担感のある新条例がスタートしています。

今後の購入を考えている方は、個々の物件の吟味は勿論のこと、購入後の運用方針や管理態勢作りに関しても、トータルな視点を持つことが求められていると言えそうですね。

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