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本気で考えるパタヤステイ&不動産購入④ 〜パタヤ不動産投資をするなら、ズバリどこのエリアが狙い目か〜本気で考えるパタヤステイ&不動産購入④ 〜パタヤ不動産投資をするなら、ズバリどこのエリアが狙い目か〜

[2016年4月26日(Tue) 1,747 views]

過去3回に渡り、パタヤ投資についてお隣のシラチャとの比較も交えながら考えてきました。

◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入①~投資先としてのパタヤ、6つの魅力~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入②~パタヤ投資の難点、デメリットとは!?~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入③ 〜シラチャvsパタヤ 不動産投資の軍配やいかに!?

今回は、シリーズのまとめとして、具体的に各エリアの特徴と投資としてのポイントを見ていきましょう。

さて、パタヤでの不動産投資を考える際に重要な要素は二つあります。

一つ目は、ビーチリゾートとして、ビーチに対してのアクセスとその眺め。

二つ目は、ツーリストアトラクションやショッピングセンター等のメジャーな観光施設へのアクセス。

つまり、

“不動産投資の決め手は3つある。1にロケーション、2にロケーション、そして3にロケーションだ!”

となります。

この格言はもちろんパタヤにも該当しますし、ビーチリゾートの側面が強い街ですから、実のところバンコク以上にロケーション選びが投資の成否に大きく関わってきます。

投資として考えた際は、この二つの要素のうち、少なくともどちらか一つは満たすべきだと考えます。逆に言えば、どちらも満たせないものは投資としては特に考えなくても良いということで、バンコク以上にピンポイントで選定しやすいマーケットだとも言えます。

パタヤマップ

パタヤマップ  ビーチロード周辺は薄ピンクの枠

■ナクルア地区(ウォンアマット地区)

パタヤ北部に位置するウォンアマットビーチの周辺、パタヤの高級住宅エリアです。ビーチフロントのエリアが、後述するジョムティエンと比べて小さく、以前から住居の開発が進んでいたため、新規のビーチフロントのプロジェクトは必然的に少ない状況となっています。

日本人駐在員でシラチャでなくパタヤを選ばれる方の多くもこちらで賃貸されることが多いエリアです。シラチャ日本人学校への通学バスも、このナクルア地区及びセントラルパタヤ地区の一部にはアクセスがあるため、シラチャと違った国際色豊かなリゾート感、高級感を求める方が選ぶ場所になっています。

このエリアでのお勧めは、やはりリゾート投資としての直球勝負ど真ん中、ビーチフロントプロジェクト への投資です。

ビーチフロント コンドミニアム

ビーチフロント コンドミニアム

高級住宅エリアであり、かつビーチフロントのエリアが限られているため、希少性が高く、将来にわたって資産価値の保全ができる、鉄板の投資となるでしょう。

そして、ウォンアマットビーチの高級プロジェクトが他のエリアと違うのは、「本物のビーチフロントプロジェクトが買える! 」という点です。

本物? というと語弊がありますが、他のエリアは、コンドミニアムの敷地の前には何も建物がなく、即ビーチではあっても、目の前の公道を渡ってビーチにアクセスする、という形になってしまいます。

それに対して、ウォンアマットの高級プロジェクトは、海との間に道を挟むことがないので、コンドミニアムの敷地からそのまま海にアクセスできるのです。

私有につき進入禁止

私有につき立入禁止の標識

これはナクルアだけの話ではありませんが、基本的にビーチフロントの土地には限りがありますが、内陸部はいくらでも開発の余地があります。ですので、ビーチフロントの土地は 代替が効かないという希少性があって、資産価値を担保してくれます。

それに対してシービュープロジェクトは、敷地自体は海に接しておらず、若干内陸に入った場所に立つため、将来的に、海側手前の土地の開発状況によっては、シービューが遮られてしまう可能性があるプロジェクトです。将来新たなプロジェクトがシービューを遮ってしまった場合、物件の資産価値のシービュー部分は下がってしまうことになりますから(海に近いというアクセス価値は残りますが)、周りがすでに開発済みなのか、それとも更地で、新たな開発の余地があるのか等、注意して購入する必要があるでしょう。

現在は、ビーチフロントプロジェクトの新規開発はほとんどなく、シービューを売りにするプロジェクトが多く開発されてきています。その中にはThe Riviera Wongamat Beachのように、非常に売れ行きの良いプロジェクトもありますが、一般的な人気は、ビーチフロントのプロジェクトには及ばないのが現状です。

ビーチフロントプロジェクトの中では、全く新築プロジェクトではありませんが、築浅の プロジェクトZire WongamatNorth Point は、上場企業のRaimonlandによるもので、他のプロジェクトと比べ、より洗練されたモダンな造りになっており人気を博しています。

ノースポイント

ノースポイント

広々として開放感のあるロビー 外観
プールで寛ぐロシア人 プライベートビーチ

ビーチフロントコンドミニアムの場合、ベランダやマスターベッドルームの窓からの景色というのは非常に重要ですので、階高やレイアウト含め、プレビルド投資でより好ましいユニットを選ぶ、という選択肢がより価値を生みやすい投資となります。

今現在は、新規のビーチフロントプロジェクトは出ていませんが(建築中のものはありますが)、今後に出てくるプロジェクトで、特に大手上場企業が手がけるものがあれば、値段は高額になることが予想されますが、土地の希少性という点、最初に挙げた不動産投資の格言から考えても、購入検討価値は十分あるプロジェクトとなるでしょう。

■ビーチロード周辺地区

ビーチロードマップ

ノースパタヤのロータリーからビーチロードを通り、サウスパタヤロードへ。そして、セカンドロードを巡回してノースパタヤのロータリーまで戻っていく範囲を囲んだエリアです。

セントラルパタヤ フェスティバル

セントラル フェスティバル パタヤビーチ

このエリアの魅力はその利便性です。私は個人的に、ヒルトンパタヤを併設するパタヤ市内最大のデパートメントストアCentral Festival Pattaya Beachが、パタヤのヘソといいますか、最中心部だと考えているのですが、他にもRoyal Garden Plaza 、The Avenue Pattayaと言ったショッピングセンター、パタヤナイトバザール やレストラン、タイマッサージやバーが集中するエリアで、パタヤで最も有名な通りであるバーやレストランが密集した海沿いのWalking Streetもあり、常に観光客で賑わっているエリアです。

ウォンアマットビーチほどゆったりとした雰囲気はありませんが、ビーチもあり、パタヤの魅力を凝縮したエリアと言えるでしょう。

また、Asiatique のパタヤ版やモノレール等、様々な開発プロジェクトがあり、利便性は今後もますます高まっていくエリアです。

このエリアは商業地としての開発が一番進んでおり、住居開発もホテルやサービスアパート等がメインで、コンドミニアムの開発は非常に少ないです。そのため、賃貸と販売ともに競合が少ないというメリットがあります。

このエリアの有名なビーチフロントプロジェクトといえば、古いプロジェクトになりますが、Central Festival Pattaya Beach 真横という最強ロケーションの View Talay 6がまず思い浮かびます。ただし、デザインの古さが目立ち、高級感はあまりないプロジェクトではあります。

高級プロジェクトとしては、Raimonlandが手がけた2006年完成の、ほぼビーチフロントプロジェクトと言っていいNorthshore Condominiumがありますが、ビーチロード側ではその他には目ぼしいプロジェクトはほとんど見当たりません。

セカンドロードからさらに内陸に進んでいくと色々とプロジェクトが出てきますが、シービューと利便性のどちらからも、ビーチリゾート投資としては、グレードの下がる投資になっていきます。

ですので、投資的な面白さで言えば、セカンドロードまでに限って、シービューも利便性もどちらも狙えるプロジェクトを選ぶのが良いのではないでしょうか。

セカンドロード沿いでは、上場企業であるSC Assetが手がける Centric Sea Pattayaと、業界第2位の大手上場企業SANSIRI が手がけるThe Base Central Pattayaがどちらも完成したばかりで、いずれもシービューのお部屋が多く、利便性が非常に高いため、このエリアではお勧めできるプロジェクトでしょう。

Centric Seaは、セントラルパタヤ地区でもセントラルパタヤロードを隔てた北側にあり、ショッピングセンター等が集中する南側よりも若干静かな場所になっています。周りはホテルが多く、南側のエリアと比べると静かで、市中心部の喧騒の中にあっても、若干落ち着いた方が良い、という方にとっては最適のロケーションです。

セントラルパタヤとセカンドロード  奥に見えるのはCentric Sea (撮影は2014年6月時)

セントラルフェスティバルとセカンドロード  奥に見える建設中の建物はCentric Sea (撮影は2014年6月時)

The Base Central Pattaya は、Central Festival Pattaya とRoyal Garden Plazaの中間に位置し、The Avenue Pattayaもすぐ近く、ウォーキングストリートまで約1kmと、パタヤ市内中心部のほとんどのアトラクションが徒歩圏内にあるプロジェクトで、利便性という意味合いでは、今の所パタヤナンバーワンと言っても良いほど、どこに行くにも何をするにも非常に便利なロケーションとなっています。

■プラタムナック地区

セントラルパタヤから南にある丘陵地で、丘の一番高い場所にはパタヤを一望できるビューポイント、そして少し離れて大仏像があり、人気観光スポットになっています。

プラトゥムナックの丘陵

プラタムナックの丘陵

市の中心部に近いながらも非常に静かなエリアですが、結構な傾斜の坂を上り下りする必要があり、かつ公共交通機関のソンテウのルートにない場所も多く、パタヤ慣れした方、中長期滞在者や、自分でバイク・車を運転して動き回れる、というタイプの方向けのエリアになっています。

現在多数の新規プロジェクトが、丘の傾斜に沿った形で建築中で、後述するジョムティエン地区と並び、パタヤの中でもコンドミニアム開発が過熱しているエリアになっています。
ビューポイントから眺めると建築中のコンドミニアムが雨後の竹の子のごとくたくさん建てられているのがよくわかります。

丘陵地なので、ビーチから離れてもシービューを売り物にするプロジェクトが多く、高層階は丘の傾斜に沿った景色が、パタヤの他のエリアとは違った趣があります。

ただし、エリア全体での供給戸数は非常に多いため、プロジェクト選びには注意が必要です。

このエリアは建築規制が厳しいエリアなのと、ビーチフロント周りは過去から比較的開発が進んでいたこともあり、新規のビーチフロントコンドミニアム開発はほとんどありませんので、ビーチフロントプロジェクトに関しては、希少性は高く保たれます。直近のビーチフロントプロジェクトはPratamnak Sandsくらいしか見受けられません(これも正確には道路を跨ぐので、本物のビーチフロントとは言えませんが、目の前の土地は高さ規制で4階以上の建物が出来ないことから、4階以上のお部屋に関しては、シービューが将来にわたって担保されるということで、ビーチフロントに準ずるものとして考えられます)。

SANDS

Pratamnak Sands

ビーチ自体は、私は個人的にパタヤ内で一番好きなビーチです。市中心部のパタヤビーチは人も多くゆっくり海を楽しむというのではありませんし、砂浜の侵食が進んでおりビーチとしての魅力は落ちます。ジョムティエンは静かではありますが、こちらも砂浜の侵食が進んでいることから、ビーチとしての綺麗さはプラタムナックに軍配が上がります。

プラタムナックの利点は、ビーチの美しさ、丘陵地の異なった雰囲気や丘の上からの一望できる景色の美しさなど含め、ナクルアとは違った趣がありながらも、利便性の差から、ビーチフロントプロジェクトでも価格が低く抑えられている点と、後述するジョムティエンよりもビーチフロント開発余地が少ないため、ビーチフロントプロジェクトとしては希少性があって、資産価値が担保される部分です。

予算的に厳しいけれども、やはりリゾートでビーチフロントのユニットを欲しいという場合には十分選択肢に入ると思います。

■ジョムティエン地区

パタヤビーチの喧騒とはうって変わって、非常に静かなビーチエリアです。広範囲にわたってアクセス可能なビーチがあり、欧米人のロングステイヤーにも人気のエリアです。

後発の開発エリアなので、ビーチフロントのプロジェクトでも価格が比較的安く、またジョムティエンセカンドロードに関しては、低層の複数棟が真ん中の巨大なプールを囲むスタイルの、アミューズメントパーク風プロジェクトが低価格で多数計画され、現在建築中になっています。

物件価格的には、ジョムティエンのビーチフロントプロジェクトはお得感がありますが、このエリア自体が後発のエリアのため、ビーチフロントの未開発の土地もまだ多く残っており、今後も他の競合物件が出てくる可能性が高い点と、市の中心部から距離があって利便性が若干悪い点から、投資としては注意が必要でしょう。

特に、シービューでもないアミューズメントパーク風プロジェクトについては、似たようなプロジェクトが非常に多く開発されていて、供給戸数が需要を超えるレベルにあると思われるので、投資としての購入は精査、注意が必要かと思います。

向かって左がジョムティエンビーチロード、右がビーチ

向かって左がジョムティエンビーチロード、右がビーチ

さて、パタヤの各エリアについて色々と考察してきましたが、最後に簡潔にまとめますと、重要な要素として挙げたビーチへのアクセスとその眺めを主眼とするなら、ナクルア地区の高級ビーチフロントコンドミニアム。予算的な部分でナクルア地区ほどの予算が出せないなら、プラタムナック地区のビーチフロントコンドミニアム。

メジャーな観光ポイントへのアクセスと利便性を主眼とするなら、ビーチロード周辺地区で、ビーチロード沿いのビーチフロントプロジェクトか、それに準ずるセカンドロード沿いのシービュープロジェクト。Central Festival Pattaya Beachが街のヘソなので、その近辺からサウスパタヤロード付近までが、利便性の最強エリア。

このいずれかで特に大手デベロッパーのプロジェクトを選んでもらえば、まず間違いのない投資になるでしょう。

(猪坂)

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