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新春企画① バンコクでは今ウドムスックが熱い?「地元民目線」で語る リアル“UDOMSUK”の全て~不動産編新春企画① バンコクでは今ウドムスックが熱い?「地元民目線」で語る リアル“UDOMSUK”の全て~不動産編

[2017年1月3日(火) 919 views]

最近ディベロッパーの知り合いのタイ人と話していますと、「いや~、くるんじゃないかな、というよりもうきてるかも。これからはウドムスックがバンコク不動産のトレンドですよ」と熱っぽく語る人が増えてきています。「じゃあなぜウドムスックが有望かというとですね・・・」とご高説(うんちく披露)が始まってしまいそうなので、「あっ、私まさにそこに住んでますんで。スカイトレインの駅が出来る前から」と答えると、拍子抜けしたような顔つきをされてしまい、あー、黙ってニコニコと聞いておけばよかったと反省しきりです。

ウドムスック駅

確かに両隣のプンナウィティやバンナー駅のエリアを含めますと、近年実に多くのコンドミニアムが建設され、不動産マーケット減速気味と報道された昨年後半でも大手デベによる新プロジェクトの発表が続いています。

参考記事
“オンヌットの先”でも遂に平米単価で15万バーツを突破、続々登場の新規コンドミニアム

そこで今回、次回と“注目されているウドムスック”について、エリア在住者の視点でリポートしてみることにしましょう。現状報告のみでなく、以前と比しての変貌ぶりを「不動産編」「エリア特性編」と分けてお届けします。

まずは数字(値段)のほうをちょっと見てましょうか。現在ウドムスック駅周辺には完成済みの高層大型物件が幾つか見られますが、

IDEO MIX103

こちらはアーナンダ社のIDEO MIX 103、 IDEO~ブランドのなかでも比較的初期に発表されたものです。スカイトレインのホームからも目立つ物件ですね。

タイの不動産 価格表 130万バーツ

ユニットプラン 間取り図

上記の値段表は発売当時(2008年)のもの。メインの間取りは30㎡台の1ベッドルームタイプだったのですが、スタジオタイプのユニットですと139万バーツ~という値付け。今から考えると、共益費が30バーツという数字も含めて非常に割安な印象を受けますね。(物件価格には家具などの室内備品も含まれていたと記憶しています) ショールームを訪れた際に正直「狭いなあ」と感じたものですが、現在ではスタジオ→20㎡台前半&ワンベッド→30㎡台が、低価格~ミドルレンジ物件のスタンダードなサイズとして定着しました。

現在のリセール価格は㎡単価で10万バーツ前後、レントですと1万2000バーツ前後(約31㎡のタイプで)ですので、初期に購入した場合には悪くない投資と言えそうですね。(転売&賃貸価格の数字には幅があります) 昨年発表の同社の新プロジェクト(IDEO MOBI SUKHUMVIT 66)は15万バーツ/㎡の水準ですので、「ウドムスックのコンドミニアム相場は7~8年のあいだに2倍になった」あるいは「スカイトレインのウドムスック駅が開通してから、駅近立地の新築コンドミニアム価格は2倍になった」とも言えます。*物件自体はIDEO MOBI~のほうがハイクラスです。

続いて、スカイトレイン駅からやや離れた物件の現況の価格水準はどれくらいなのか、現在予約販売中の新築(未完成)コンドミニアムを例にとって見てみましょう。

エクセル ウドムスック
      

こちらはソイ ウドムスック(スクムビット ソイ103)を1キロ半ほど進んだロケーションのEXCEL UDOMSUK。駅から徒歩圏ではありませんので、移動にはモーターサイやタクシー、乗り合いトラックなどを利用することになります。(ちなみにモーターサイは15バーツ)

物件のスペックは低層8階建て1棟ですが、ユニット数は228室と割と多め。21㎡のスタジオタイプと27㎡の1ベッドルームが主体となっています。付帯施設としてはプールとフィットネスがありますが、それほど規模の大きいものではありません。

モデルルームの寝室 シャワーとトイレ
キッチンと冷蔵庫 カップル向けダイニングセットと2人掛けソファ

上記の画像はモデルルームのものですが、部屋のサイズが同じ間取りでも、前述のIDEOと比べて更にコンパクトになっています。で、お値段のほうはどうかというと・・・

タイ不動産価格 エクセル ウドムスック

29㎡弱の1ベッドルームで203万バーツとなっています。㎡単価では約7万バーツ。つまり、前述のIDEO MIX 103発売時(2008年)の価格とほぼ同一ということになります。かたやスカイトレイン駅前の立地、かたや駅から1キロ以上離れた場所。共有施設(プール、フィットネス等)なども遥かにIDEOのほうが充実していますので、「現在のウドムスックでは駅前からかなり離れた庶民向けの物件でも“格安”では手に入らない」ということになりそうです。

では仮にこのプロジェクトを予約&購入して賃貸に出すとしたら、賃料はどの程度の設定になるでしょうか?ディベロッパースタッフの試算ではスタジオタイプのユニットで6000~7000バーツ、1ベッドルームでは8000~10000バーツの見込みとのこと。もしその通りであれば年間のリターンは5%前後はいきそうですね。(上記価格表のユニットは7階なので、低層階の部屋を選べばより安価での購入も可能)

*ただ私個人の考えではスタジオタイプの6000という数字は無理がないと思うのですが、1ベッドタイプでの10000~はどうかなと?ちょっと微妙なラインのような気はします。

次回は地理的特性というと大袈裟ですが、ウドムスックという町の個性を細かく検証してみることにしましょう。

関連情報
◎ウドムスックでタグされた記事一覧
◎アッパーミドルがターゲット バンコクの駅近大型コンドミニアム IDEO(イデオ) の戦略
◎タイで不動産投資をしてみたいですか?第14回アンケート 結果発表!
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