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投資に良し、住んで良し~プロジェクトの中核 The Base Park West&The Base Park East~T77物語 第2回 投資に良し、住んで良し~プロジェクトの中核 The Base Park West&The Base Park East~T77物語 第2回 

[2016年9月13日(Tue) 1,536 views]

前回お話しましたが、本来SANSIRI社は高級プロジェクトを得意としていたディベロッパーで、The Base Sukhumvit 77がSANSIRI名義では初めての廉価版プロジェクトでした。かつユニット数も1232ユニットと非常に大型のプロジェクトだったので、我々タイ不動産ウォッチャーはその成り行きを固唾を飲んで見守っていましたが、販売的に成功を収め、その完成まで残り1年弱となった2012年10月末に発表されたのが、このT77プロジェクトの中心を担うThe Base Park WestThe Base Park Eastでした。

◎プロジェクト発表の経緯

プロジェクト発表時のCG画像

プロジェクト発表時のCG画像(2012年10月)

参考
http://www.newswit.com/prop/2012-10-29/db407a92bbc8576273ac22388e0f1ef0/
(タイ語記事)

この2つのプロジェクトの計画発表時点で、The Baseシリーズは既に4プロジェクトを販売済。そしてそのすべてが非常に好調な販売状況でした。

《2012年10月時点で発表されていたThe Baseシリーズの販売状況》

  • The Base Rama9 – Ramkhamhaeng(完売)
  • The Base Chaengwattana(約75%の販売状況)
  • The Base Downtown Phuket(販売後2週間で完売)
  • The Base Suhumvit 77  (完売)
    *前回の記事に誤りがありました。完成半年前ではなく1年前には完売しておりましたので、訂正いたします。

The Baseシリーズは、タイの富裕層をメインターゲットとしていたSANSIRI社にとっては、急増するミドルクラスに対しての重要なブランディングを担うプロジェクトとなりました。結果、購入者の大きな支持を得て、その勢いにのって同時期に下記のプロジェクトが矢継ぎ早に発表されました。

《2012年11月以降~2013年に発表されたThe Baseシリーズのプロジェクト》

  • The Base Park East
  • The Base Park West
  • The Base Height Mittraphap Khonkaen
  • The Base Uptown Phuket

このシリーズは、バンコクのみならず、地方のミドルクラス向けコンドミニアム市場にも打って出て、同社に取って新たなマーケットを開拓していったのでした。

◎プロジェクト発表時

やや脱線してしまいましたが、Park WestPark Eastの両物件に話を戻しましょう。昔の資料を引っ張りだしてみますと、2012年11月にSANSIRI社からVIPカスタマー向に最初の案内が出ていました。その時の一部資料がこちらです。

当時のファイル

プレゼンテーション ファイル(2012年11月)

こちらをご覧頂ければ分かるように、当時はまだ橋(SAN SAMRAN BRIDGE)自体が陰も形もありませんでしたし、The Base Sukhumvit 77も完成まで1年を要する段階でして、HABITO(Sモール)の計画のアナウンスもなく、Bangkok Prep(インター校)誘致という話も登場していません。

発表当時のプロジェクト の地図

Park WestとPark East発表当時のプロジェクトの地図(2012年11月)

橋の完成イメージCG

SAN SAMRAN橋の完成イメージCG 当時は橋の名前もない(2012年11月)

ソイ77の入口からのアクセスマップ

ソイ77の入口からのアクセスマップ(2012年11月)

SAN SAMRAN橋を渡す計画があることは、後にプロジェクト全体の完成予想図とともに明らかにされていきましたが、この時点では、一般消費者は誰もT77という構想の全貌は分かっておらず、あくまでThe Base Sukhumvit 77の成功による、同価格帯の追加プロジェクトを近隣エリアで展開しているという形での捉えられ方でしかありませんでした。

販売価格は、1ベッドルームタイプの25平米で160万バーツが最低価格(6万4千バーツ/平米)でしたが、これはあくまで最安の値段であり、基本は7.5万〜9万バーツ/平米でした(2ベッドルームは8万バーツ以上/平米と、1ベッドより少し高めの価格設定)。

こちらは15階のとある1ベッド25.5平米のユニットを初日に予約し、実際に購入された方から頂いた当時の価格表

こちらはThe Base Park Westの15階のとある1ベッド25.5平米のユニットを初日に予約し、実際に購入された方から頂いた当時の価格表(2012年11月)

なお、売り出し2日目で80%、一週間で90%が売れるという状況で、The Base Sukhumvit 77と比べ非常に早いスピードで販売済みとなっていきましたが、まだ今のように香港やシンガポールをはじめ外国人投資家のターゲットには全くなっておらず、あくまでタイ人主体の予約となっていました(ちなみに、The Base Sukhumvit 77完成時点では、外国人購入者は5%ほどの状況でしたので、如何に当時のオンヌットがローカル主体のマーケットだったかが分かるかと思います)。

◎販売成功の理由

販売状況が好調だった理由は、The Base Sukhumvit 77以降のブランディングの強化によるマーケティングの成功もありますが、頭金の支払い方法と総額の低さにも原因があったのです。

予約金 契約金の支払い

The Base Park Westのダウンペイメントの支払い(2012年11月)

1ベッド25平米ですと、予約金と契約金で当初の支払いは25,000バーツのみ。そしてその後の月々の支払いは999バーツx27回払いで、トータル51,973バーツと今の予約金の金額と比べて、破格ともいえる低額です(この点については別の機会にでも、最近の予約金の支払い方法との相違点などをお伝えしたいと思います)。

そして、プレセール時は、予約1件につきiPhone5 16Gを1台無料でプレゼント! という大盤振る舞い。当時iPhone5の転売が2万バーツで可能でしたので、予約時は実質5,000バーツのみ、結果3万バーツという少予算で1つの部屋が予約出来たため、セールススオフィスが非常に盛況だったのを覚えております。

The Base Park Eastは、The Base Park Westの後、2013年2月に販売開始となりました。ただし、Park Westよりも厳しい支払い条件となっていましたし、若干本体価格も値上げされての販売となっていました。

予約金値上げ

The Base Park Eastのダウンペイメントの支払い(2013年2月)

上記の表からも分かるように、1ベッド25平米のユニットの頭金総額がトータル152,997バーツとPark Westの約3倍となり、プレセールの特典もiPad miniセルラー16Gということで、iPhoneよりも格下げとなった印象だったため、Park Westよりも販売は苦戦していました。SANSIRI社はこの後、香港やシンガポールといった海外投資家への販売強化を行っていくわけですが、こちらのPark Eastが、外国人購入者が増え始めた“走り”のプロジェクトと言えるでしょう。

◎施設の特徴

なお、Park WestPark Eastに共通するのは、The Base Sukhumvit 77に比べ色調や外観デザインをよりラグジュアリーなものにし、New Yorkスタイルと称して洗練され都会的なモチーフを施した部分を強く押し出したデザインとなったことです。(Park Westが白っぽい色を基調にしたロビーで明るいイメージに対して、Park Eastは黒を基調にしたモダンさを強調したイメージ)

大理石ロビー

Park Westの白い色調のロビー(2015年11月)

8月は女王様の誕生日で誕生色の水色

Park Eastの黒い色調のロビー(2016年8月)

施設面の違いとしては、プールに関してPark Westは、駐車場の棟の上にあってコンドミニアム本棟とは繋がっていないため、どうしても一度ロビーにおりてからプールとフィットネスに向かう必要が有る構造となっているのですが、Park Eastは、建物本体と駐車場が一体化しており、プールとフィットネスも同一建物の中に有るため、ロビーを経由する必要がないといった点があります。(それぞれのプロジェクトの部屋のレイアウトと造りはほぼ同じで、全体としてのグレードも同レベルのものとなっています)

ベースパーク ウエストは別棟にプールがある

Park Eastから見たPark West Park Westは別棟にプールがある 写真中央奥(2016年8月) 

プール

Park Westのプール 写真左がPark Westの建物 対面がPark East(2016年8月)

プール

Park Eastのプール 対面がPark Westと駐車場棟と屋上のプール(2016年8月)

Park West

Park Westの部屋 部屋づくり完了済(2015年11月)

Park East

Park Eastの部屋 
部屋づくり中 (2016年8月)

・Park Westのギャラリー
http://www.sansiri.com/condominium/thebase-park-west-sukhumvit77/en/#gallery-content-box

・Park Eastのギャラリー
http://www.sansiri.com/condominium/thebase-park-east-sukhumvit77/en/#gallery-content-box

◎その当時の感想

当時の私の正直な感想を述べますと、計画概要からして、本来はプラカノン側で、しかも運河と高速に挟まれた、本来であればあまり人気のなかったであろう土地を、橋一本繋ぐだけでオンヌット側からもアクセス出来るようにして、付加価値を高めるというSANSIRIの手法は凄いなと感心したものです。

サンサムラン ブリッジ

SAN SAMRAN橋 (2016年8月)

しかし同時に、先行プロジェクトのThe Base Sukhumvit 77自体はオンヌット通りに面した場所であり、駅からも650mとなんとか徒歩圏ですし、Big C Extraにも近いという利便性の高さがあるけれども、それですら駅から遠いという印象を持つ人も多く、少なくとも一等地という認識ではありませんでした。比べて、Park West & Park Eastはさらに奥にはいり不便になることと、The Base Sukhumvit 77と異なり、コンビニや食堂、コインランドリー等の小さなショップ群がコンドミニアムに付随しないため、The Base Sukhumvit 77の購入機会を逃した自己居住予定者には需要はあると思うが、賃貸需要としては弱くなるだろうし、投資としてはThe Base Sukhumvit 77ほどのポテンシャルはないのではという危惧の方が強くあったのも事実です。

ソイ77とサンシリ

ソイ77(オンヌット通り)とThe Base Sukhumvit 77,Park West,Park Eastの位置関係(2016年9月)

BigC EXTRAから見

BigC Extraから見たT77コミュニティ 左奥に小さく見えるのがPark West(2016年9月)

当時、オンヌット地区及びそれ以東のエリアに強いタイ人エージェントの方に話を聞いても概ね共通した認識でした。その認識がガラッと変わるには、この2つのプロジェクトの完成間際の2015年5月になるまで待たねばならないのでした。

The base

The Base Park WestとThe Base Park East(2016年8月)

第3回へ続く

(猪坂)

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