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タイの民泊(Airbnb)やコンドミニアム供給過剰の行方は? タイ不動産2018 Q&A集タイの民泊(Airbnb)やコンドミニアム供給過剰の行方は? タイ不動産2018 Q&A集

[2018年7月17日(Tue) 412 views]

Q タイのコンドミニアムを購入してエアビー運用を考えていますが、問題点はありますか?

A 日本では民泊新法施行以降も色々と問題点が指摘されているようですが、タイでもエアビーは今注目を集めているトピックです。基本的にコンドミニアム(分譲マンション)の短期賃貸運営(日貸し/週貸し)は禁じらているのですが、現況はネット上の予約サイトを見れば、バンコクやパタヤの大量のコンドミニアムユニットが、DAILY/ WEEKLYの設定で掲載されています。またコンドミニアムに加えて、保有している戸建てやタウンハウスをエアビー運営しているタイ人も少なくありません。

コンドミニアム日貸し/週貸しの広告チラシ

タイのコンドミニアムはプールやフィットネスなど共有施設が充実していますので、その意味では“エアビー映え”します。申込者のなかにはてっきりホテルだと思って、予約する人も少なくないことでしょう。各コンドミニアムのエントランスには「エアビーお断り」の掲示が出ていたりするのですが、実際問題としては野放し~黙認というケースが多いようです。

日貸し/週貸し禁止のチラシ

現在売り出されている新規コンドミニアムは依然、中国勢投資家による予約状況が好調なのですが、そのかなりの割合は“短期賃貸運営による高利回り確保”を期待してのこと。しかし遅かれ早かれ、コンドミニアムユニットのエアビー利用については、何らかの規制が敷かれるのは避けられそうもありません。

タイではホテル、サービスアパートメント、ゲストハウス、ホステルなどライセンスを保持した宿泊施設が全土にわたって既に充足しています(それ故に手頃な価格でグレードの高い宿をチョイス出来るわけですが)。この状況下で、無制限にコンドミニアムや一般の住宅によるエアビー参入が受け入れられるとは考えにくく、認可制度の施行・徹底や課税面でのチェックが厳しくなっていくことが予想されます。   

また、所有物件価値の低下および犯罪発生のリスクについても要注意です。新築間もない物件の共同施設が、エアビー客にによって見るも無残な状態になってしまった・・・という話を耳にしたことがあるのですが、一旦こういった状況に陥るとリカバリーがかなり難しくなってしまいます。またホテル等に比して、コンドミニアムのセキュリティーの脆弱性は否定できず、室内での傷害沙汰や危険(違法)物持ち込み等の可能性がどうしても浮かび上がってしまいます。

一旦事が起こってから、「外国人オーナーだから知らない、関係ない」という訳にはいきません。罰金の適用だけでは済まないケースをも想定した取り組みが、今後は必要となっていくことでしょう。

■参考記事
あなたの買ったタイのコンドミニアムがAirbnb~民泊の舞台になったなら

Q 最近はコンドミニアムがオーバーサプライ気味ということですが、物件やエリアを選べば大丈夫ですよね?

A 率直に言って、現況を鑑みますと「たとえ“厳選”しても、際立って良い結果は期待出来ない」状況かと。勿論エリアや個々の物件による差は生じるでしょう。A地区よりはB地区、CコンドよりはDコンドのほうが有望だろう・・・といった具合に。

しかし選びに選んだからといって、プリセール時期の価格が物件完成時に大幅に上昇する、賃貸のリターンが目立って良くなるというケースは残念ながらかなり確率が低いように思えます。仮にそのような案件が出てきた場合には、非常にクローズされたリンクのなかで告知や契約が成立してしまうケースがほとんど、ではないでしょうか。

つまり売り手側からすれば、コストをかけてまで不特定(多数)のターゲットにリーチをかける必要が無い、ということです。買い手側からしますと、雑誌やウェブ上に提供される情報(広告)をいくら追いかけていても、好案件には巡り合えないということになります。

コンドミニアム販売展示会の様子

実際の取引例を見ても、「良い買い物をされているな」と感じる案件は、既にコネクションが確立している個人間でのやり取りが圧倒的。こういう場合は両者に信頼感が育成されていますので、買い手側も(例え高額の物件であっても)ほぼ即決されます。
注)登記時期が近付いていたり、完成済み物件の場合には通常外国人はローンを組めませんので、現金(海外送金)による一括購入が求められます。   

「不要不急のものだから、広告をしているのだ(しなければ売れない)」、というのはちょっと意地悪な見方かもしれませんが、そのような心積もりで「“誘い文句”や“謳い文句”の洪水」に接するぐらいで、良いのではないでしょうか。

Q 最近、プラカノンやオンヌットが盛り上がっているらしいですね。日本人定番のプロンポンやトンローと具体的には何がどう違うんでしょうか?投資用の物件購入前提の質問です。

A ええ、プラカノンやオンヌットは劇的ともいえる変化をここ10~15年で遂げたのは確かですね。特にスカイトレイン駅周りの変わりようは驚くばかりです。以前はこれらのエリアには日本料理屋さんがごく少数しか見当たりませんでしたが、今は多くの店舗がしのぎを削っています。日本人を含めて外国人の姿も非常に目立つようになりました。外国人の居住率が1割、2割を超えているというコンドミニアムもあるようです。

オンヌットエリアの日本食屋

しかし、では「オンヌットやプラカノンの両エリアがトンロー、プロンポンに肩を並べるようになった」・・・という訳ではありません。日本食材が豊富に揃う日系スーパーをはじめとしたショップ数の多さ、その多様性(日本料理であれば、高級~手頃感のある日常使いの店まで幅広く)の厚みにおいては、やはりトンロー&プロンポン地区が図抜けています。

実際問題としても、駐在員家族の住居はこの2地区に集中しています。単身の駐在者や各国外国人および地元タイ人を広くターゲットとしたエリアとして、プラカノンやオンヌットが有望なのは間違いないところですが、トンロー&プロンポンの独自性は今後も揺るがないことでしょう。

プラカノンの建物一群の様子

プラカノンやオンヌットの駅近新築プロジェクトは最近の人気の度合いもあってか、相当強気の価格設定になっています。一方トンローやプロンポン地区でも良質の中古物件が同水準、時にはそれ以下の価格帯でマーケットに登場してきています。 

投資目的での購入の際には、検討エリアにおける供給と需要のバランスや取得費用と予測家賃の比較、またコンドミニアム以外のアパートメントやSA(サービスアパートメント)の入居状況等を慎重にリサーチされて、賢い選択~WISE CHOICEによるベストの物件&ユニットをお選びになってくださいね。

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