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本気で考えるパタヤステイ&不動産購入②~パタヤ投資の難点、デメリットとは!?~本気で考えるパタヤステイ&不動産購入②~パタヤ投資の難点、デメリットとは!?~

[2016年4月12日(Tue) 1,628 views]

前回は、投資先としてのパタヤの魅力を考えてみましたが、世の中、当然夢のような、いい話ばかりではありませんよね。それでは、パタヤ投資には、デメリット、難点はないのか、と題して、検証していきましょう。

1. リゾート投資=景気動向、観光需要に左右されやすい。

前回記事でパタヤは「タイのリゾートとしては、景気耐性が一番強い」とお話ししましたが、リゾート投資の側面があることは事実です。

バンコクのプロジェクトの場合、200万バーツ以下の 低中価格帯では、タイ人の実需主体のマーケットのために、景気が悪い時期でも、動きが止まってしまう、というようなことはありません。 高級物件に関してもこちらは不況下でも投資可能なタイ人の富裕層向けのマーケットです。リーマンショック時でさえ、マーケットの急激な落ち込みはありませんでした。

もちろん、世界的な経済危機でしたから、タイだけ無傷という訳にはいかず、新築の一部には非常に価値あるバーゲン価格のユニットも出てきましたが 、マーケット全体、特に中古市場に関しては、大幅な下落に至らずに回復していきました。

バンコク西部の不動産マンション開発

下記リンクにもありますが、バンコク自体は、2015年後半は景気後退の影響を受け、全体の新規着工数は減ってはいますが、完成物件のトランスファーは順調に進んでいて、継続的な需要の成長を感じさせるレベルですし、超高級物件に関しては、多くのプロジェクト発表がありました。2016年に関しても、全般的には、「2015年レベルの新築着工数だが、ハイエンド市場の成長は続くだろう」、という予想があります。また、近年は、シンガポール、香港、マレーシアや中国からの、海外投資需要も増えている状況があります。

http://www.colliers.com/-/media/files/apac/thailand/market-reports/bangkok%20condominium%204q%202015-en.pdf

参考
◎海外でのセールス強化を図るタイのコンドミニアム 香港&シンガポール編

パタヤのコンドミニアム市場は、大手デベロッパーが参入するまでは、外国人投資家主体のマーケットでした。パタヤ地場のデベロッパー系のプロジェクトは、ロシア系の資源マネーに依存する投資需要に支えらえていたため、資源価格の下落によるルーブル安の影響を大きく受けてしまいました。

また、2015年8月に発生したバンコク都心での爆弾テロ事件により、タイ経済全体、そしてパタヤの観光業も大きな打撃を受けました。

その二つが主に影響し、外国人投資家の投資熱が冷え、未だ状況が完全には回復していない部分があるため、デベロッパーも、プロジェクトの中止や延期をせざるをえず、2015年は2014年と比べ、コンドミニアムプロジェクト着工も大幅に少ない数字となっています。

http://www.colliers.com/-/media/files/apac/thailand/market-reports/pattaya%202h%202015-eng.pdf

パタヤ ロシア人エージェント

2. リゾート投資=短期賃貸需要が強い。

バンコクでのコンドミニアム投資の場合、賃貸契約は1年契約が基本で、短くても6ヶ月契約、というパターンです。また、1年契約でも、さらに延長で複数年住んで戴く、ということも多々あります。

ところが、パタヤの場合、リゾート地としての宿命ですが、短期賃貸需要の方が強い土地柄で、1年契約でなく、6ヶ月、場合によっては3カ月といった期間の契約となる場合が多々あります。バンコクの1年単位と比較すると、入退去の頻度が増え、手間 がかかります。

気がつくと複数年住んでくださった、というパターンが、不動産投資としては、一番ありがたいパターンです。同一テナント様が長く住んでらっしゃる場合、エアコン掃除等のメンテナンス費用は通常通り発生しますが、家具や床、内装に関するテナント様使用による消耗、劣化部分に関しては、退去までの途中で何か行う、ということはほとんどありません。

入退去の頻度が高い=家具のダメージ、床のダメージ、壁のダメージが早くなる可能性が高いので、バンコクでの賃貸運用と比べて、補修に関わる費用が増えるだろうことも予想されます。

タイの新築コンドミニアム

3. Airbnbなら高利回りを狙えるが、規制強化のリスクがある。

もちろん、短期賃貸需要の強さをメリットとして使えるAirbnbというような、今日本で話題になっている民泊という形での賃貸形式をとることで、より高利回りを狙うことも可能です。立地により、通常の年間賃貸契約家賃に比べ、倍近い、場合によってはそれ以上の高い利回りをとることも十分可能でしょう。ですから、短期賃貸需要が強い点が、デメリットとは言い切れない部分もありますが、Airbnb的な運用を行うためには、通常のコンドミニアム賃貸業と違い、よりホテル業に近い、チェックインの体制作り、清掃サービス、シーツ等の洗濯サービス含めた運営システム作りをする必要があるため、バンコクでのコンドミニアム投資とは違ったアプローチ、運営が求められます。

また、Airbnbに関しては、タイ国内でホテル業界からの反発もあって規制強化の議論も出ており、将来の動向に不確実な部分があります。

パタヤの安宿 ブッカオ

4. 中小デベロッパーが主体のマーケットである。

バンコクは、タイの首都ですから、様々なデベロッパーが切磋琢磨する、競争の激しいマーケットです。そして、不動産を専業とし、タイの株式市場に上場しているレベルの大手デベロッパーが、高級、中級から格安層まで、様々なセグメント向に合わせたグレードのプロジェクトを幅広く提供しています。

それに対して、パタヤでは、大手で古くから進出していたのはRaimonlandくらいでした。その後、Major Development、Lumpini 、SANSIRI、SC Asset、 Q House、 APという大手デベロッパーが進出してきてはいますが、各社ともパタヤでは、ほとんど1~2プロジェクトレベルで、大手のプロジェクトは、全体の数の中では微々たるものです。

マーケットのメインプレーヤーは、パタヤだけで不動産開発を行っている未上場の中小デベロッパーです。きっちりした販売実績を持つ会社もたくさんあるものの、企業規模の問題から、ファイナンス面を含めた信頼性(完成するかどうかと管理問題)については、バンコク不動産購入の際のデベロッパー選定を行う以上に精査すべきと思います。

5. プレビルド投資をする場合のリスクが高い。

物件完成前に購入することで、安値で購入権利を確保し、値上がり益を狙ったり、 サイズや階高、眺望等、希望に沿ったユニットを押さえることが出来るプレビルド投資ですが、メリットばかりではありません。

パタヤの場合、地場の中小企業、未上場企業が、複数プロジェクトを同時進行させながら経営している実態もありますので、仮に一つのプロジェクトの販売に苦戦し、そのプロジェクト単体の財務悪化が、企業全般の財務状況に直結し、他には販売好調なプロジェクトがあったとしても、全体の資金繰りの問題から、本来問題ないはずのプロジェクトにも、仕様面の簡素化や品質面でのコストダウン等の問題が発生する可能性があります。

購入予定のプロジェクトがある場合、そのデベロッパーの過去の実績のみでなく、現時点で手がける他の未完成プロジェクトの状況もきちんと把握した上で、経営環境にも十分気をつけて、投資判断をする必要があると思います。

パタヤでは、実際に工事が止まってしまったプロジェクトもありますし、着工の遅れ、完成の遅れも多々あります。環境庁の許認可が出る前に、販売募集を掛けていたり(それ自体は合法で何の問題もないです)、「許認可を得ています!」 と言って販売募集した後に、許認可の判断が覆される例もあったりするなど、バンコク以上にリスクの高いエリアとなっています。

パタヤ コンドミニアム建設

また、これは、バンコクも含め、プレビルド投資のもう一つのリスクなのですが、完成予想ビデオやパンフレット内にある完成予想CGは、どのプロジェクトも皆非常に綺麗な仕上がりですが、実際に建築完了した際の出来上がりが、床、壁等の素材感の違い、仕様の違い含め、完成予想CGと実物とのギャップが大きい場合があります。

床材のタイル一つとっても、1平米200バーツのものから1000バーツ以上の物まで様々なグレードがあります。安いものは安いなりの質感がどうしても出てしまいます。出来上がりの質感の違い、素材のチープさや高級感というのは、使う素材のグレードで決まってしまうものなので、完成予想CGからだけでは、実際の施工グレードのレベルを判断するのは難しい場合があります。色目が同じであれば、デベロッパーとしては、同じ色合いで作っているので、という話が出来ますが、CG上に現れていた質感は、実現出来ていない、ということが起こり得ます。

そして共有設備のプールなんかは、まさに、タイルや、景観上のガラスの施工処理のグレード等により、仕上がりの違いが顕著に現れやすいです。

また、コンドミニアムの雰囲気作りに非常に重要な、植物の植え込み、造園といったランドスケーピングも、予算の振り方により全く変わってしまいますので、完成予想CGではリゾート感を出すための植物の演出が広範囲にわたってあるように見えても、実際にはスカスカになっている、というプロジェクトもあったりします。

この辺りは、そのデベロッパーの過去のプロジェクトを見て、実際の仕上がり具合を確かめる等の下調べをされる方が良いかと思います。

共用部のファシリティー

参考
◎日本在住でもオーケー 少額資金でも可能なプレビルド投資とは?

と、以上5つの項目に分けて、パタヤ投資の難点、デメリットを見てきました。次回は、パタヤのお隣、日本人のコンドミニアム投資と言えば、ある意味パタヤ以上に話題になりやすいシラチャーについて、パタヤとの比較をしていく予定です。お楽しみに!

*写真はイメージ写真です。

(猪坂)

シリーズ記事

◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入①~投資先としてのパタヤ、6つの魅力~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入②~パタヤ投資の難点、デメリットとは!?~
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入③ 〜シラチャvsパタヤ 不動産投資の軍配やいかに!?
◎本気で考えるパタヤステイ&不動産購入④ 〜パタヤ不動産投資をするなら、ズバリどこのエリアが狙い目か〜

関連情報
◎バンコク大家が行く〜利便性最強の高層大型プロジェクト The Base Central Pattaya ~ 新築コンドミニアム館内拝見 パタヤ編
◎パタヤ~リゾート地の光と影  あのコンドミニアムはどこへいったの?
◎運賃10バーツのソンテウ(乗り合いトラック)で巡る パタヤ食の旅
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