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「投資向きではありません。ぜひご自身の住居としてお考えください」~トンロー Jアベニュー近くの khun by yoo  「投資向きではありません。ぜひご自身の住居としてお考えください」~トンロー Jアベニュー近くの khun by yoo  

[2019年8月13日(Tue) 355 views]

バンコク市内の “日本人(駐在員&その家族)の街” として知られるトンロー界隈には現在、新築コンドミニアムが多数建設されています。今回は年内完成予定のkhun by yooというプロジェクトを紹介してみましょう。大手サンシリ社とBTSグループのジョイントプロジェクトとして発表当時、かなりの注目を集めていました。

ロケーションはトンローエリアの“へそ”であるJアベニューの斜め向かいという好立地。27階建てで全148室、ユニットタイプは40平米台の1ベッドルームから300平米超のペントハウスまでと豊富なバリエーションとなっています。早速室内を観ていきましょうか、以下の画像は約98平米の2ベッドルームのものです。





間取り図はこちら。

リビング&ダイニングスペースに余裕があり、アイランド型のキッチンですから食事時やゲストを招いた際なども、会話が弾みそうです。しかし(見た目はいいのですが)、よほどの高身長でないと、この収納棚は使えませんね・・・

ベッドルームやバスルーム(バスタブとシャワーブースが独立)の造りにも高級感があり、天井高も3メートルを確保しています。好ロケーション&ハイクオリティのプロジェクトであることは間違いないのですが、さて投資向け案件かというとそれはまた別かもしれません、以下にその理由を考えていきましょう。

この物件の現在の販売価格は平米単価で40万~45万バーツといったところ(6月末時点で70%が成約済)なのですが、この数字には室内備品(家具&電化製品等)は一切含まれていません。これだけのプロジェクトですから、それなりの内装を心がけなければいけないわけで、購入時の諸経費等を考慮するとかなりのオントップになることを覚悟しなければいけませんね。

月々の管理費も一平米あたり130バーツということですので、2ベッドタイプのユニットですと月額1万バーツ以上の計算となってしまいます。

ごく簡単に総購入費用を4000万バーツと仮定しますと、5%のリターンを狙うには年間で200万バーツ、月の家賃としては16万バーツ以上の設定が必要です(仲介業者さんへの手数料や管理費用も必要ですので、20万バーツ程度の家賃が本来欲しいところですが)

この数字では、駐在員に与えられる一般的な家賃補助額を大きく上回ってしまっていますので、既に答えが出てしまっていますね。 セールス担当のスタッフもその点は理解しているようで、それが表題のセリフになっているというわけです。

最初に触れたように、トンロー地区ではスカイトレインの駅周り&メインのトンロー通り沿いに実に多くのプロジェクトが建設中&建設予定。大幅に賃貸ユニットの供給数が増加しており、率直に言って超供給過剰の様相を呈しています。

今回のようなハイエンド系ですと賃貸投資としては成り立たず、やや価格が割安かと思えるようなプロジェクトになると、50平米前後の小面積で2ベッドルームなどと称していますので、居住性の面から大きな支持を得られない可能性があります。

参考記事
タイのコンドミニアム、どうにも無理目な60㎡の2ベッドルームで HAPPY?

さて、話が脇道に逸れてしまうのですがトンロー住人にはお馴染みのJアベニュー、最近は訪れるたびに印象がくすんでいくように感じるのは錯覚でしょうか。十数年前はもっと輝いていたように思えるのですが・・・近頃では小綺麗なモールがバンコクのいたるところにありますので、単にもの珍しくなくなっただけなのかもしれませんが。ご近所にオープンしたDON DON DONKIに負けることなく、先輩としての意地を見せつけて欲しいところです。

10年後の“日本人租界トンロー”はどのような街になっているのでしょうね。相変わらず日本人の駐在員家族御用達のエリアとして賑わっているでしょうか。今回紹介したようなハイエンド物件には誰が住んでいるのでしょうか。かなり以前からアナウンスされている新線(グレーライン)は果たして着工~完成しているのでしょうか・・・色々と想像してみるのもまた一興かもしれません。


Khun by yoo のパンフレットより/illustration by Jean Philippe Delhomme

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