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タイ不動産投資、コンドの区分所有以外に何がある~「アパート一棟」「更地」「戸建て」は、どうだ?タイ不動産投資、コンドの区分所有以外に何がある~「アパート一棟」「更地」「戸建て」は、どうだ?

[2019年2月19日(Tue) 474 views]

外国人にとって、もっともポピュラーなタイの不動産投資はコンドミニアムの区分所有、ほぼ一択といっていいでしょう。しかし近年では価格の上昇、供給過剰&競争激化によるリターン低下、各種経費も膨らんで管理も以前より手間がかかる・・・と、従来の旨味はほぼ消滅しています。景気の宜しくない話題が続くのも気分が滅入ってしまいますので、今回はガラリと視点を変えて、タイ不動産投資の世界を捉えてみることにしましょう。

◎アパート一棟もの

タイ人投資家にとっては非常にポピュラーな手法で、タイ人の知り合いが多い方でしたら、「私(の家族)、やってます」という人が見つかるかもしれませんね。ロケーションや敷地の広さによって様々なバリエーションがあり得ますが、部屋数は日本のそれより多めの場合がほとんどでしょうか。100室を超えるものも珍しくありません。

アパート1棟の売出しチラシ

完成済み~テナント入居中の状態で、築年数の経過した物件も売りに出されていますが、値付けはかなり高く感じますね。現在では小奇麗な新規アパートが増えていますので(ちょっとしたガーデンやフィットネスが付いていたり、室内も新築のコンドミニアムに勝るとも劣らないグレード)、以前のように“古かろう 安かろう”だけでは将来の集客にやや不安が残るような気もします。

最近のアパート外装
最近のアパート内装
近のアパート庭

方向性としては、バンコク郊外エリア&近県立地の低家賃アパートに可能性を感じますね。タイは近隣国(ミャンマー、カンボジア、ラオス)からの労働者を数百万人単位で受け入れています。国内での急速な少子化が進行しているなか、外国人労働者の存在無しでは、タイの産業界は全く成り立ちません。(今後の発展が期待されているEEC~東部経済回廊エリアでも、深刻な労働力不足が懸念されています)

さて、これら海外(&タイの地方出身)組は母国(実家)に少しでも多く送金をする必要があるため、タイ(バンコク)での住居費はなるべく切り詰めたいところ。バンコクや近県にはこういった層を対象とした、家賃が5000バーツ以下のアパートが多数存在しています。

5000バーツ以下の家賃と思われる物件外観

近年、ある程度の家賃設定(1万バーツ前後~)のタイのコンドミニアム賃貸ユニットやアパートメントは、生活レベルの向上や供給過剰によって、相当な部屋の造り込みをしませんとテナント確保が厳しくなってきています。

“家具付きなんて当たり前、センスが良くなければ借りません” タイのコンドミニアム 賃貸ユニットのNEW STANDARD

それに比べると5000バーツ以下の家賃の部屋であれば、「コーディネートされた家具を配置する」「最新型の電化製品を一式揃える」といった配慮は不要です。(それでもベーシックな家具&シャワー設備程度は必要) 留意点としては家賃払い込みの遅延や、最悪夜逃げの可能性が高くなる等は否定出来ませんので、“出来る”フロント(受付)スタッフさんにケアして欲しいところですが。  

もう一つのアングルでは高齢化~独居シニア世代に向けて、というポイントもありますね。少子化進行に加えて、この面でもタイは日本に迫ってきていますので、住居の提供、確保は大きな社会問題になっていくはずです。

◎更地
 
タイの更地はその“成熟度”に合わせて、大きく4つのグレードに分別されています(下記画像は中国語による解説)

タイの更地についての中国語での説明

土地~更地というと田舎の広大な風景をイメージしたりしますが、そうではなくバンコク都内の手頃な面積の土地~周囲にはある程度家や商店があって、そのあいだに空き地があるようなイメージ~こういった場所のほうが成長性があるように思いますね。5年程度の保有でまず確実に、1.5倍程度にはなるのではないでしょうか。

バンコク都内の手頃な面積の土地1

更地所有の利点としては、何より手間が全くかからないということに尽きます。たまに草刈りをする程度ですね。室内の備品フル装備が基本のコンドミニアムですと、外国人オーナーにとってその維持管理はかなりの難題ですが、その点非常に気楽です。

バンコク都内の手頃な面積の土地2

しかし当然ですが、そのままですとインカムゲインがありません。それではちょっと物足りないということであれば、「お店」に貸し出しましょう。タイでよく見かける屋台や露店、軽食堂の類です。各オーナーさん、備品一式は自前で持っていますのでスペースを貸し出すだけでOKです。搬入/搬出や清掃についても、事前に取り決めておくといいですね。最近は路上(公道)での出店規制の方向が強まっていますので、店側にとっても安心して商売できる場所を確保できることになります。(その意味でも周囲に家屋が既にあり、人通りがある場所を選ぶべき)

路上の屋台に場所を貸すのもあり

ただ上記の条件を満たすような土地はすぐに押さえられてしまうので、なかなかタイミング的に難しいという点はあります。(そういえば以前、10数年前のことですが外国人にも一定の条件下で土地の購入を自己名義で許可する、という話があったように記憶しています。ある程度の細則設定まで終わっていたはずですが)

◎戸建て

賃貸を前提としての戸建てやタウンハウス購入という手もありますね。バンコク中心部は別にして、郊外立地であれば200~300万バーツ前後からの購入が今でも可能です。(10年ほど前でしたら100万バーツ未満で、敷地100㎡程度の平屋が買えたのです・・・)

バンコクの戸建て物件

戸建てやタウンハウスのアドバンテージは、何といっても駐車スペースがあることです。タイは今でも圧倒的な車社会、特に子供のいる世帯でしたら自家用車はマスト中のマストアイテムです。また低価格帯であろうとも戸建ては戸建て、当然複数の独立した居室があるわけですから、子供が増えたり田舎から親戚が上京したりという際にも無理なく対応できるわけです。(知り合いのタイ人で郊外戸建てを賃貸している人が居ますが、テナントさんは夫婦&子供3人という家族構成で、5年以上入居しているそうです)

戸建て敷地内にある駐車場

テナントさんの対象としては外国人も充分視野に入ってきます。パタヤやプーケットなどのリゾート地では戸建て~VILLAに長期滞在する欧米人も多いですし、今後の法整備の行方が気になるところですが、エアビーのベースとしてもポテンシャルが感じられます。「でもホテルやコンドミニアムと違って、戸建てやタウンハウスだとプールやフィットネス設備が無いでしょう?利用者の満足度が低いのでは?」という疑問も浮かびますよね。ご心配なく、タイの分譲住宅はある程度のグレードのプロジェクトですと、クラブハウスや共同のプール&ジムが付いていることも多いのです。(下記画像参照)、この辺りは日本とはちょっと事情が違いますね。

分譲住宅内の共同プール

タイを訪れる観光客はリピーターも多く、「ホテルやSA(サービスアパートメント)滞在はもう飽きた」という向きも多いのですね。庭付きの一戸建てやタウンハウスですと、「家族やグループでご一緒に滞在」「テラスや庭でバーベキューをどうぞ」等、差別化も色々と提案出来ます。レンタカー利用の際にも駐車スペースに困ることがありません。

譲住宅内の共同スペース

というわけでイメージ~想像の翼は色々と拡がりますね。少なくとも、コンドミニアムの区分所有という枠内できゅうきゅうとしているよりは、夢があります。もっとも、外国人個人ではいかんともしがたいわけですが・・・うーん、国籍変えますか?(笑) 

それはともかく最後は映画・音楽ネタで締めましょう。ミュージカル映画の傑作 BANDWAGON (1953) からの1シーン、「プランを変えよう」です。アステアの軽やかなステップにあやかりたいものであります。

*下記のサイトやブログもどうぞご参照下さい。

タイの生涯滞在査証 THAILAND ELIETE
バンコクマインド
マレーシア時々タイたまに日本とそのほかの国

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