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私の部屋が空いている~貸せない、売れない・・・激化するバンコクの賃貸&売却競争を勝ち抜くには?私の部屋が空いている~貸せない、売れない・・・激化するバンコクの賃貸&売却競争を勝ち抜くには?

[2018年12月11日(Tue) 476 views]

新規のコンドミニアムが次々とアナウンスされているバンコクの不動産マーケット。近年はコンドミニアム単体ではなく、オフィスビルやホテル、ショッピングモールが併設されたメガ規模のプロジェクトも多く計画されており、大変に活況を呈しているように映ります。

しかし、以前の記事 増えも増えたりオンヌット ここ10年でコンドミニアム50プロジェクト、23000室以上の新規供給の現実 でも一例をお伝えしましたが、バンコク全域にわたって、またハイエンドの物件から低~中価格のコンドミニアムに至るまで、率直にいって今や供給“超”過多のフェイズに突入しているのは紛れもない事実。「過多」という表現が好ましくないのであれば、「充分」という言葉に置き換えてもいいのですが・・・

コンドミニアムの販売会の様子

建てる側~ディベロッパーは各国デベとのJV展開や、戸建て/タウンハウスなどの低層住宅建設に比重を移す、コンドミニアム(分譲マンション)ではなくサービスアパートメントやホテル運営への転換などで対応していきますが、既存のコンドミニアムオーナーさんにとっては毎年毎年競争相手が激増してくるわけですから、黙って手をこまねいていますと、次から次へと登場してくる新顔連中のあいだに埋没してしまうこと必至です。

区分所有の一オーナーとしては、周辺環境や建物、共同施設について働きかけることは難しいですから、何よりも所有している居室を磨いていく~魅力のある部屋造りの可否が、スムースな賃貸および売却の明暗を分けることになります。

「自分が買ったコンドミニアムは室内家具付きだった。ベッドやクローゼット、テーブルセットなど一通りは揃っているはず。電化製品も冷蔵庫やテレビは買い足したよ。だから問題ないよね?」

以前なら、その程度の認識でも良かったかもしれません。しかし今や同一エリアに幾つものライバルのコンドミニアムが誕生しています。ワンオーナーのアパートメントやSA(サービスアパートメント)という強敵も控えているのです。 

コンドミニアムのパンフレット

また当初は自己居住用としてコンドミニアムを購入し、実際に自身で住んでいたタイ人の部屋も、年月の経過とともに個人の事情の変化(結婚・出産・転職・実家へ帰省・戸建て購入など)により、いともたやすく売却や賃貸のマーケットに流れ込んできます。

このような状況下では、「他の部屋と同程度の室内備品が付いている」だけでは差別化が不可能で、家賃(売値)を下げる方向に舵を取らざるを得ません。購入後既に年数が経過していて、現在までの賃貸履歴も良好であるならともかく、新築のプロジェクトを購入している場合には、ただでさえ低下している利回りの数字がより落ち込んでしまいます。出来れば避けたい方向でしょう。

様々な価格帯のコンドミニアム

2017年に亡くなったムッシュかまやつの作品に、「ゴロワーズを吸ったことがあるかい」という名曲がありますが、その歌詞に“物事は凝って凝ってこそ、見えてくるものがある。そう、何かに凝らなくてはだめなのさ” (←正確な文言ではありません)といったニュアンスのパートがあります。

タイの“賃貸&売却戦争”~これからもますます激化してくると思われる~から抜け出すには、オーナーのセンスを活かしたONE&ONLYの「凝った」部屋造りが必要不可欠なのです。

ただこの場合、凝るのは自分のためでなく、貸すために(売るために)行うことですので、その辺りの方向性を間違えてしまいますと、自己満足の世界に突入してしまいます。その辺りの好みは自身で居住する際の楽しみとして取っておくこととして、想定テナント(買い手)の属性による好みをしっかりと把握することがまずはスタートです。

日本人、その他の外国人、タイ人によって心地よいと感じる部屋造りは異なってきますので(勿論、個人差もありますが)、機会があれば所有しているユニットのある物件の他の部屋や、近隣エリアのプロジェクトの室内をなるべく多く覗いてみることをお勧めします。その際にはコンドミニアムだけでなく、アパートやSA(サービスアパートメント)の部屋チェックも是非。色々と参考になる点があるはずです。

一例を挙げますと、たまに欧米系オーナーのユニットで、仏像のレプリカや絵画、置物などがそこら中に置かれていて、赤い壁紙で覆われたりしている部屋を見かけたりすることがあります。彼等が抱いているエキゾチックなオリエンタリズムの具現化ではあるのでしょうが、一般的な日本人の好みと乖離しているのは明らかです。ここまでのミスマッチではなくとも、センスのかけ離れた部屋をそのままにしていますと、借り手&買い手へのアプローチは(例え仲介にあたっているエージェントさんにはっぱをかけても)非常に厳しいものになってしまいます・・・

仏教の仏像などを内装に飾る部屋も

さて、実際に部屋のグレードアップを図る際には、以下の手順で取り掛かることをお勧めします。

A   小物作戦

B   備品追加&入れ替え 

C   リノベーション工事

まずは現在の室内備品などはそのままとし、ポスターや絵画などの小物類を室内各所に配していく。何より低予算で済みますし、仮に入居希望者から「要りません」と言われてもクローゼットに仕舞っておいてもらえばよいだけです。何気ない作業のような気もしますが、予想以上に効果があることがあります。バンコク郊外の大型ショップ、お馴染みのIKEA にはこの手のグッズが大量に揃っています。市内のデパートやモールにも多くの売り場がありますので、入手は簡単です。

額縁を飾る部屋

次のステップとしては室内備品の入れ替えおよび追加です。前居住者の使い古し感いっぱいのソファやマットレスというのは嫌なものですよね。早めの交換を心がけましょう。電化製品もあまりに旧式のものを置きっぱなしにしていますと敬遠されがちです。冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ・テレビ等のマスト物に加えて、コーヒーメーカー、トースター、DVDプレイヤーなども今では“準標準”装備になりつつあります。また間接照明設置は効果大。部屋の雰囲気が随分と変わります。細かいポイントですが、ゴミ箱をふた付きのものにするなど(タイは高温多湿ですから匂いが気になったりしますので)の工夫も必要です。見学に来る人はこういうポイントを実はよくチェックしていますよ。「自分の部屋でないから、まあ一通り揃えておけばいいや」というような気持ちは見透かされてしまいます。

内装に置いたソファー
内装用のゴミ箱

いよいよ最後の段階で本格的なリノベーションを検討しましょう。上記のA→Bのレベルでしたら、来タイ時に自分で行うということも可能ですが、この段階になりますとコストも大きく膨らみますので、慎重に臨みたいところです。キッチン、浴室などの水回りスペースや部屋の間仕切り等、何をどこまでどのように変えていくのかを作業(発注)前にリストアップし、◎複数の業者さんに見積もりを取る◎知り合いのタイ人のアドバイスを貰う◎経験のある日本人オーナーに相談する等、事前の下調べをなるべく多方面に行ないたいところです。(おそらくは非常に多様な回答が返ってきてしまい、戸惑う場面も出てくるとは思われますが・・・)

床のタイルや内壁を変更することもできる
大胆に内装を行うと効果があるかもしれない

最後にちょっとトピックを変えてみましょう。下記の英文をご覧になってみてください。
ある賃貸希望の見学者が、部屋のオーナーさんに「借りてもいいけど、部屋の状態をグレードアップしてね」というリクエスト一覧です。

1.Please install one small dining table-wooden type, 4 chair,one celling deco light for this table.

2.Sofa- with side table lamp

3.Room wall paper and put some wall poster/photos

4.Consider some simple deco lights

5.Kitchen- hot waer electrical pot/rice cooker

6.Master room-bed room table light/wall paper/some deco lights and some photos

7.Second bed room same

8.Each bath room-heater/mirror/toiletries holders/towell hangers

ずらずらとリクエスト条項が書き連ねてありますが、要は「モデルルーム~ショールームのようにバッチリ室内を飾ってくれよ」ということですね。こちらのお部屋、40㎡前後で1万5000~2万バーツ程度の家賃設定です。決して駐在員専用の高級ユニットというわけではありません。しかしそれでもこういった要求がポンポンと飛び出すようになっているのですね。渋っていれば「それなら結構、他のコンドやアパートを探しますから」で、いとも簡単にジ・エンド~さようならです。

様々なスタイルの家具チラシ

「部屋を買ったらそれでひと段落。あとは適当に貸せて、適当に売れるだろう」というお気楽な時代は過ぎ去りました。今後のタイ不動産のコンドミニアム投資においては、国外に居住している外国人オーナーであったとしても、自身の積極的な関与~他のユニットには負けやしないぞ!最高の部屋を創り上げていくんだ、という継続した意思&実際の行動力(ネットワーク作り)が求められているといえるでしょう。

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