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石橋を叩いて渡る?火中の栗を拾う?~今からのタイ不動産コンドミニアム投資石橋を叩いて渡る?火中の栗を拾う?~今からのタイ不動産コンドミニアム投資

[2018年11月26日(Mon) 242 views]

「今、なにかお勧めのコンドミニアムあります?」「タイ移住考えてます。でも子供の教育環境とか医療体制も気になるし」「タイって最近物価上がってるんですよね、日本よりも高いとか聞きましたけどホント?」「エアビーやっぱ興味あり。隠れてやれば分かんないっすよね」・・・不動産のみならずタイ全般について、色々とご質問を受けることがあります。究極のところ“やってみなければ結果は出ない”ですし、各個人の心情、嗜好性も大きく違いますので、なかなか一刀両断でズバリズバリとお答えするのが難しいことが多いのですね。

タイの列車BTSの乗降口

今の立ち位置を変えて次のアクションに移る際には、ある種の思い切りというか勢いが必要なわけで、机上であくまでロジカル一本槍で考えていますと、一歩も踏み出せなくなったりします。しかし、台風接近の可能性が非常に高い場合には、わざわざ外出しないほうがいいですよね。屋内でじっとしていたほうが、誰にとっても賢明な選択という時もあるでしょう。

今回は(タイ全般ということですとトピックが多すぎてしまうので)、タイ不動産それも通常のコンドミニアムの区分所有投資に関する、「石橋」を叩いてみることにしましょう。その後渡るのか引き返すのかは、皆さんお一人お一人のご判断です・・・

ショッピングモール内の風景

◎バンコクの石橋
「バンコクのコンド、供給過剰とかいうけどそれはどこの国、どこの街でも同じこと。新築プロジェクトも予約好調な物件多いみたいだし、あんまり気にすることないんじゃない?」

確かに地元の紙媒体(新聞・雑誌)、車両広告(スカイトレイン・バス等)、路上広告(立て看板)にて、これでもかの新規発表コンドミニアムの宣伝合戦が華々しく展開されています。有名俳優を起用したり、購入者には海外旅行ご招待など一見、景気は良好のように見えます。で、実際に各物件の予約率も決して悪くない・・・

バンコクのコンド、売り切れの張り紙

しかしその「予約」の内訳がちょっと問題です。少し細かく見ていきましょうか。例えば以前でしたら、こんな感じです。

購入者の内訳
タイ人 90%(そのうち自己居住目的が7割、投資目的が3割)
外国人 10%(ほぼ投資目的)

全体で見ますと、自己居住/投資の比率は 63/37 となります。

では近年はどうでしょうか。

タイ人 60%(そのうち自己居住目的が7割、投資目的が3割)
外国人 40%(ほぼ投資目的)

全体では、自己居住/投資の比率は 42/58 となって、投資目的で購入されたユニット数が過半数を超えています。仮に全500室のコンドミニアムであったとして、物件完成後に賃貸マーケットにまわる部屋数は

185室(以前)
290室(現在)

と大きな差異が。要は「賃貸時の競争が激化~その争いは将来の転売時にも引き継がれる」という事態を招くことに繋がります。ここ数年のバンコクのコンドミニアムは中国・シンガポール・香港などで先行予約を取り、その後タイ国内での販売を行う形式が増えています。外国枠の予約が好調であれば、その後の国内セールスが伸びなくとも「全体で7~8割、良好な売れ行き」ということになるわけですね。(そして、その後は在庫一掃セールをエンドレスで繰り広げる)

自己居住での購入とは異なり、投資目的の場合には「貸せてなんぼ、売れてなんぼ」なわけですから、全体の売れ行きのみならず購入者の内訳、ひいては物件完成後にどのように部屋が運用されるのか、といった点にも気を配る必要がありそうですね。

中国語の広告

◎パタヤの石橋
「EECとか高速鉄道とか将来性はやっぱあるんじゃない?今なら安い出物もあるというし。プラトゥムナックというエリアを勧められたよ。エアビー運用も結果オーライでしょう、と言われたけど」

タイ東部のパタヤ(シーラチャも含めて)&ラヨーンの今後の発展、確かに楽しみですね。大きな可能性を秘めている~それは決して間違いのないところでしょう。なかでもパタヤは、もともと観光地としての知名度抜群なわけですから。

パタヤは大まかに北パタヤ/セントラルパタヤ(ビーチ&セカンドロード)/サウスパタヤ/プラトゥムナック/ジョムティエン/ナジョムティエン&バンサレーの各地区に分かれますが、このなかでも、特にコンドミニアムの数が多いのがプラトゥムナック界隈。

パタヤのコンド地図

もともとこのエリアはいわゆる「別荘村」だったのですね。敷地の広い(勿論プール付きの)戸建てが立ち並ぶ。その地に近年、次から次へとコンドミニアムの建設が進み現在に至るわけです。別荘村の“旧住民”の交通手段は勿論自家用車、何処へ行くにもDOOR TO DOORの移動です。コンドミニアムでよく問題になる駐車スペースの心配もありません。何台分も停められる余裕が敷地内にあるわけですから。

パタヤの風景

このエリアは、パタヤではもっともポピュラーな移動手段であるソンテウ(パタヤではこれをタクシーとも言ったりします)のレギュラー走行ルートではありません。上記の北パタヤやビーチロード、セカンドロード沿いであれば、深夜でも外国人が簡単に乗車出来ますし、料金も10~20バーツと安いのです。ところがこのソンテウ、個人での利用~チャーターということになると、ごく近距離でも200バーツ前後~を請求されてしまいます。(パタヤのソンテウの運行ルートについては変更される可能性があります)

パタヤのソンテウ

また、プラトゥムナックのソイ中は昼間でも人通りが少ない場所が多く、野良犬の集団が勢いよく路上を走り回っていたりします。街灯もほとんどない路地も多いですし。とてもではないですが、夜間の徒歩移動は現実的ではありません。

仮にエアビー方向での運用を考えた場合(規制等の問題は抜きにして)、このアクセスの悪さについては要注意ポイント。慣れた滞在客~毎年パタヤに“避寒”で数か月やってくるヨーロッパ勢でしたら、レンタカー&バイク利用ということもあるでしょう。しかし短期滞在が多いアジア各国の旅行客であれば、地の利としてはビーチロード、セカンドロード沿いのロケーションが圧倒的に有利ということになります。

パタヤの町並み

パタヤの物件視察の際にバンコクから送迎車両を利用したりしますと、こういった実際のアクセスの良し悪しについてはなかなか体感出来ません。(例えばメインエリアであってもサードロードではソンテウは途中停車しない等) パタヤという場所の性格上、夜間~深夜の時間帯に出歩くことも多くなるでしょうから、物件のロケーション選定についてはバンコク以上に見極めが大切、と言えそうです。 

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