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バンコクのコンドミニアム投資~家賃の下げが止まらない、それでも部屋が埋まらない具体的事例の検証バンコクのコンドミニアム投資~家賃の下げが止まらない、それでも部屋が埋まらない具体的事例の検証

[2019年6月18日(Tue) 730 views]

大型高層の巨大プロジェクトの建設が相変わらず進行中のバンコク。しかしぶっちゃけ、個々の投資家の関心ごとは「俺の買った部屋にテナントが付くのか」「想定した利回りを実現できるのか」ですよね。以前のような予約権利の物件完成前の譲渡~いわゆるプレビルド投資が極めて難しくなってきた昨今では、堅実な賃貸運営の可否が全てといっても過言ではありません。

バンコクの風景

先日バンコクに来られた知人がふと呟いていました。「夜になって灯りがついている(コンドミニアムやアパートメントの)部屋が少ないですよね・・・」 海外の不動産投資の経験が豊富な方なのですが、直感的にそう思われたのでしょう。その感想は実に的を得ていて、現況のバンコクの賃貸マーケットは完全に借り手市場、借り手天国です。大家、オーナー側からすると期待通りの家賃をキープするどころか、ユニットを埋めること自体が多大な労力を要する“一仕事”になってしまっています。

以前は「黙っていても誰かが借りてくれる、買ってくれる」という時期が確かにありました。しかし今は、そして少なくとも今後しばらくは優良物件、かつそのなかでも条件の良い部屋をもってしても、テナント付けに苦労する局面が続くことでしょう。部屋のグレードアップを図り広告活動にいそしんでも、です。

スクンビット30のコンドミニアムの看板

今回は「このエリア、この物件の大体の家賃相場」ということでなく、特定の物件&特定のユニットという観点で“すぐに賃貸人が決まるのか”“希望家賃で決まるのか”というポイントを探ってみることにしましょう。

まずサンプルその一、こちらのコンドミニアムはトンロー地区にあり、日本人にも非常に知名度の高いプロジェクトです。仲介業者さんの広告にも頻繁に登場しますし、評価も良好のようですね。築10年ほどで、Jアベニューにも近くロケーションも抜群です。販売当時はデザイン性にも優れた物件として注目されていました。(日本語バージョンのパンフレットも、そういえばありましたね・・・)

コンドミニアム外観

さて、このコンドミニアムのあるユニット(1ベッドルーム)、15階で43平米の角部屋。
勿論室内備品に関しては家具全般、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジなどのフル装備となっているのですが、ここ1年間の募集状況を見てみますと以下のようになっています。

2018年6月    37000
2018年7月    35000
2018年11月   38000
2019年1月    35000
2019年5月    30000(バーツ)

当初は37000バーツの希望家賃でスタートし、すぐに2000バーツ値下げしています。11月になって数字を上げていますが、年明けから3~4月にかけての駐在員交代時期の入居に期待をかけたと思われます。しかし程なく35000バーツに戻し、引っ越しの好機を逃してしまったのでしょう、先月になって大幅なダウン提示となっています。

この推移を見る限りでは、好条件を兼ね備えたプロジェクトでもテナント確保が非常に厳しい状況になっていることが伺えます。

同サイズの部屋では、35000~40000バーツが本来期待できる物件ということなのですが、現実的にはその家賃帯で契約に至ることは困難な点も示唆していますね。(家賃補助のある駐在員に対しては、提示家賃を下げること自体はマスト事項ではないのですが、打つ手が限られているのでしょう)

ちなみに、このコンドミニアムは現在平米あたり16万~20万バーツ程度の価格で、大量に中古売買マーケットに出回っています。  

コンドミニアム外観

続けてサンプルその二、こちらはスカイトレインのオンヌット駅から徒歩10分弱のロケーション。昨年完成したばかりの低層8階建てコンドミニアムです。

前物件と同じく家具&電化製品一式が室内に付帯しています。26平米の1ベッドルーム、3階(遮蔽物無し)の募集状況を見てみましょう。 

2018年2月   17000
2018年8月   16000
2018年11月  16000
2019年5月   14000

こちらもテナント付けに苦労しているようです。オンヌットはタイ人&外国人の双方に人気があるエリアですから、勿論募集告知については双方の言語(タイ/英)で展開しているのですが・・・「新築&駅から徒歩圏」という神通力も、万全では無くなってきているようですね。

コンドミニアム図面

最後にコンドミニアムではなくアパートメントのケースを見てみましょう。

最近とみに注目度が高くなっているプラカノン地区。スカイトレイン駅からは徒歩圏ではありませんが、界隈では高級感のある某アパートメントは今年になって間もなく、こんな文言のキャンペーンを始めました。

Commission 1 month and 1/4 month

要は「テナントさんを紹介してくれたら余計にお金を払いますよ」ということですね。それ以外にも(月2回ですが)、部屋の清掃やリネン交換が家賃に含まれるなどのサービス向上にも努めています。それでも常時空室が発生しているようです。

最近では圧倒的な物件供給過多が続いており、従来は家賃1か月分が相場だった賃貸成約時のサービスフィーが、1か月半~2か月というケースも見受けられるようになっています。コンドミニアムの賃貸ユニットも同様で、オーナーさんの出費は嵩む一方ですね。

冒頭の知人はこうも言っていました。「正直、今の状況でタイ不動産(通常のコンドミニアム区分所有)に投資する意味ってあるのでしょうか? 数字的に見たら検討外というレベルだと思いますよ。よほど好条件で入手できるようであれば別かもですが。でもそういう案件を掴んだり、購入後の運用体制などについては、現地での強固な信頼関係が築けてないと無理でしょう」

まさにその通り、と思います。参考になるかどうか分かりませんが、お時間のある際に以下の過去記事に目を通して頂けると幸いです。

こうして手に入れた市場価格半値のバンコク高級コンドミニアム

バンコクの風景

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