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スカイトレイン延伸線のコンドミニアムに未来はあるか? 東京とは違うバンコクの電車通勤事情スカイトレイン延伸線のコンドミニアムに未来はあるか? 東京とは違うバンコクの電車通勤事情

[2018年8月21日(Tue) 588 views]

開業以来まもなく20年目を迎えようとしているスカイトレイン、今ではバンコクおよび近郊県の通勤&通学の足として大活躍。旅行者にも使い勝手が良いことから重宝されています。なかでもスクムビットライン沿いにはデパート、ホテル、飲食店の有名どころが連なり、多くの日本人が住んでいます。

開通当時の東の終点は当初がオンヌット、続いてベーリン、現在ではサムロンとなっていますが、2018年内~2019年には更なる延伸区間のオープンが予定されています。以前は“郊外”という表現がぴったりだったプラカノンやオンヌット駅前には高層コンドミニアムが林立、開発の勢いはウドムスック~バンナー~ベーリン~サムロンと留まるところを知りません。

それにつれて物件価格も上昇し、これらのエリアでも新築プロジェクトは平米単価で10万バーツ、15万バーツ超といった数字が当たり前になってきています。そこで注目されているのがサムロン以遠の“最新”延伸区間、100万バーツ台からの購入可能なプロジェクトもあり、お手頃感があるのは確かです。大手ディベロッパーの参入も続いており、現時点で注目が集まっているエリアといえるでしょう。

価格の安さに加えて、新駅開通による需要増が見込めることが大きな魅力~アドバンテージとなっているわけですが、さて地元のタイ人はそもそも、これらの新駅沿いのコンドミニアムから、アソークやプロンポン、サイアムなどバンコク市内中心部の勤め先に通うことを念頭に置いて、物件を購入したり借りたりするのでしょうか?「えっ、当然そういうことでしょう?」という、大前提というかベーシックな部分ではありますが・・・

例えば日本、東京首都圏でしたら「郊外の戸建てやマンションから最寄りのJRや私鉄駅に徒歩15分。通勤急行利用で40分後にターミナル駅到着、メトロに乗り換えて勤め先まで15分・・・」といった光景が当たり前です。乗り慣れている人でなければ、「解読」するのが困難なほど電車網が完成していますし、その歴史も長いですから。

それに比してタイの場合~今回はサムロン以遠立地のコンドミニアムということですが、おそらく想像するに購入者や賃貸での入居者は、近隣の工場や事務所で働く層の割合が多いように思われます。勿論アンケートを取ったということではないのですが、新規開通(サムロン駅以遠)立地の物件の予約~購入を検討している方は、この点についてセールスオフィスで、よくチェックされてみることをお勧めします。(完成物件でしたら、管理室にて確認)

もう一つのチェックポイントは家賃水準。物件価格が安いとなれば、自然と設定家賃も低額となるわけで、スタジオタイプの部屋(20㎡台)であるならば、6000~8000バーツ程度の範疇でしょう。この数字ですと既存(ないし)新築のアパートとの真っ向勝負となるのは必至です。近隣のアパート状況についてもリサーチされたほうがいいでしょう。

■参考記事
コンドミニアム賃貸の強敵、タイのアパートが進化している

「いやいや、私の買った物件は新設駅からごく近いロケーションなのだ。1万バーツ以上の家賃が取れるはずだ!またそのような説明を受けたのだ!」という向きもあるかもしれませんね。

過去の記事でも再三触れていますが、現在バンコクのコンドミニアムは全域にわたって供給過剰(充分)の状態です。より都心に近いオンヌットやプラカノンでは築年数が経過したり、スカイトレイン駅からやや離れているロケーションのユニットは以前よりも家賃水準が下がっており、1万バーツ以下で入居が可能になっています。

もし同程度の家賃(1万バーツ前後)を払えて、勤め先が都心部であるのなら・・・選択の行方としては圧倒的にオンヌットやプラカノン(あるいはウドムスック、バンナーなど)立地のコンドミニアム(アパート)に軍配があがるでしょう。飲食店(レストラン/カフェ)やショッピング施設(モール/デパート/スーパー/個人商店)の充実度&洗練度が比べるべくもありませんので。

在タイ経験の長い日本人の方から、いみじくも「バンナー交差点には結界がある」という面白い表現を聞いたことがあります。確かに交差点手前(より都心側)と外側(サムットプラカン方面)では、空気感というか町の佇まいが(かなり)変わるというのはあるかもしれません。

もう一点、別のポイントを。スカイトレインの終電は12時過ぎです。仮に終電を逃してしまうと、深夜運行のバスもありますが本数も少なく、現実的にはタクシーでの帰宅が必要です。“結界”のバンナー交差点を越え、ベーリン、サムロンを過ぎて自室はまだ数キロ先・・・というのは相当の距離感を覚えるはずです。何より行ってくれない~乗車拒否の憂き目にあう確率も高くなってしまいます(アプリ利用で呼び出すという手も勿論ありますが)。

さてこうして書いてきますと、ネガティブな要素を挙げ連ねているように見えてしまうかもしれませんが、このエリア~新延伸線沿いそのものを否定しているわけではありません。

新駅が位置するサムットプラカン県には多くの工場があり、多数のワーカーが働いています。その大部分は県外出身の若年層で、住居の形態としては賃貸中心~将来的にコンドミニアムや戸建ての購入の可能性も充分に考えられます。その点に着目すれば、現在建築中また今後も続々登場するであろうコンドミニアムについても、ポテンシャルは充分にあるということになります。

ではこの地域にはどのような工場があるのか、日系であるならトヨタ、ヒノ、ホンダ、イスズ、パナソニックといった名前がすぐ思い浮かびます。地場でいえばFRIESLANDCAMPINA(乳製品) HWA FONG RUBBER(タイヤ) SUMMIT AUTO BODY(自動車部品)、DELTAや NESTLE、 SEAGATE TECHNOLOGYなどの各社も多くの従業員を抱えています。

これらの工場に勤務するワーカーはどのような住居に住んでいるのでしょうか。アパートであるのなら平均的な家賃はどの程度なのでしょう?社員寮のようなものがあるのか?工場までの通勤の足は? こういったポイントを明らかにしていくことが、コンドミニアム購入の可否に大きな示唆を与えてくれるはずです。

今回は、(サムロン以遠の)延伸線沿いの新規コンドミニアム群を購入OR借りるタイ人=電車を利用して都心方向へ通勤という、日本の感覚では想像しがちな図式を外して捉えてみました。最後に外国人オーナーとしての留意点を1点挙げておきましょう。

高額の家賃が期待できるバンコク中心部の物件~駐在員対象であれば、多くの賃貸仲介エージェントさんの名前を見つけることが出来ますが(それでも供給過剰の現況においては、賃貸付けが厳しくなっているわけですが) 家賃が数千バーツ台かつ郊外立地ということですと、仲介者の旨味は実質ほとんどありませんので、物件完成後の管理体制構築については要検討です。誰に?どのように?やりとりの際の言語は?購入の際には事前シミュレーションをどうぞお忘れなく。

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