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投資に良し、住んで良し~中庭に蓮の花が咲き乱れる高級プロジェクト hasu HAUS~T77物語 第3回 投資に良し、住んで良し~中庭に蓮の花が咲き乱れる高級プロジェクト hasu HAUS~T77物語 第3回 

[2016年9月27日(Tue) 1,682 views]

◎hasu HAUSプロジェクトの販売開始(2014年9月)


前回ご紹介したThe Base Park West & Eastが未だ建築中の2014年9月18日に、T77エリアのコンドミニアムとしては5プロジェクト目hasu HAUSのプリセールが始まりました。

(計画発表時の資料1)

(計画発表時の資料1)

資料

(計画発表時の資料2)

最安値は226万バーツ=7万2千バーツ/平米ではありましたが、あくまでごく少数のユニットだけの特値で、主な価格帯は9万バーツ/平米〜10.5万バーツ/平米での販売開始となっていました。

(プレセール時のタイ不動産コンドミニアム販売価格事例)

プレセール時の価格資料(2014年9月)

hasu HAUSThe Base Park West & Eastとは異なり、低層7階建2棟からなる、中庭にリゾートスタイルのプールを配置した高級志向のコンドミニアムで、SANSIRI社内部でのグレード分けとして、The Base シリーズはセグメントBとしていましたが、hasu HAUSはセグメントAということで、使用する素材に関して、よりハイグレードなものを使うようにしたプロジェクトとなっておりました。

こちらのプロモーションビデオをご覧になるとお分かり頂けるかと思いますが、プールサイドと周りのサラ(休憩スペース)の造り、また運河沿いの景観含め、リバーサイドにある高級なブティックホテルのような雰囲気で造園設計がなされており、新興中流層の若者をターゲットとしていたThe Base シリーズとは異なり、より富裕層をターゲットにし、洗練された趣を持ったプロジェクトとなっています。

《hasu HAUS写真ギャラリー》(2016年9月)
サラ 東屋とプラカノン運河

外観

中庭

ハスの花 中庭

ロビー コンシェルジュサービス付
ライブラリー 運河沿いの通路
部屋 リセールの部屋 390万バーツ 寝室 内装に凝っている

◎ショッピングモール Habitoの計画発表(2014年10月)

2014年10月1日に、初めてT77の中核を担うショッピングモールであるHabitoの計画がSANSIRI社のプレスリリースにて発表されました。しかしながら、この時点では特に大きな注目を集めるということはなく、ネット上でもほとんど話題にのぼっていなかったように記憶しております。

「SANSIRI社は新規事業のHabitoを発表。“The Heart of Good Living”をコンセプトにした商業開発プロジェクト。自社の不動産開発エリアT77に住む人々に“朝から夜まで快適なライフスタイルを提供する”ため、Winkreative社と共同で開発を行う。

世界中の多くの大都市と同様、バンコクの重要な住居エリアは、 例えばシーロムやラムカムヘン、ラップラオ、ピンクラオ、そしてオンヌットのように独自のキャラクターを持ちながら、自己充足化した小さな街やエリアに発展していくと思われる。プルンチットやパトムワンのような過去に開発されてきたエリアでは大きな開発余地がなくなっているが、代わって他のエリアやバンコク近郊エリアにまで今後は開発が広がるだろう。特にBTSやMRT沿線上で。住居の購買者にとっては、住居そのものでなく、コミュニティーの性格やライフスタイルを選ぶことが主流になるだろう。本プロジェクトはそのためのモール開発の先駆けである。

スクンビット77は近年若い世代を中心にバンコク都心の居住エリアとしての人気を高めてきている。BTSもあり高速道路にもアクセスが良く、都心でありながらも運河もあり緑も多いエリアで、便利でありながらもピースフルなエリアでもある。今後もさらに価値の上昇と人気の上昇のいずれにおいても発展が見込まれるエリアで、SANSIRI社はそのポテンシャルを把握し、発展をさらに強固なものとするため、T77の開発を進めていく。
(プレスリリース抜粋 http://www.sansiri.com/en/news/309

当時のCG

発表時のCG(2014年10月)

現在の様子

現在の様子(2016年7月)

発表時のCG

現在の様子

同(2016年9月)

HabitoはSANSIRI社にとって初めてのショッピングモール開発となるため、私の中では、実際のところ完成状態を見るまでは好材料としての判断をつけにくい、という風に思っておりました(現時点でもスーパーマーケットが誘致できず、代わりにコンビニの誘致となった点は危惧しています)。

プリーペーパーの特集

BKマガジンの特集

サンシリ社発行のもの

サンシリ社発行のフリーペーパー

実際、他の不動産デベロッパーにおいても、過去ショッピングモール開発に乗り出して、失敗している例も見てきています(例えばトンローにあるコンドミニアムNoble Oraに過去あったショッピングモール、現在はモールの建物全てが撤去されてしまっている)。商業不動産と居住用不動産のマネージメントは色々と異なる部分があるので、テナント誘致に関する確固たる実績がないため、苦戦する可能性があると考えたからです。

事実、最初のプレスリリースでは2015年11月オープンの予定でしたが、テナント誘致に時間がかかり、2015年6月26日には新たなプレスリリースが出て、Habitoのオープンは 2016年中旬になること、まだテナントも募集中であるという情報が掲載されていました。

http://www.sansiri.com/en/news/363

《Habito写真ギャラリー》(2016年9月)

ベトナムカフェ 富山醤油ブラック いろはラーメン
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◎hasu HAUSの販売状況推移(2014年10月~12月)

hasu HAUSの公式なセールス開始はHabito計画の最初のプレスリリースの直後の2014年10月初旬でした。この時点ではまだインター校のBangkok PREPの誘致の話はなく、The Base シリーズ販売好調の流れを受けての新プロジェクト発表という感じのみで、平米9〜10万バーツという価格は、当時はまだまだ高い印象があり(今となっては安い価格と感じるのですが)、SANSIRIの他の物件と比べれば、かなり静かな販売スタートだったことを思い出します。

2015年1月19日時点での売れ行きを、セールス担当者に教えてもらった時に書き残した資料を見ますと、185部屋が予約済(57%予約済)。内訳として、2ベッドタイプが一番人気で売れ行きが良く、1ベッドルームでは中庭に面した広いサイズのユニット(高額)の方が、外周の小さいサイズ(低額)よりも売れており、この段階での平米単価は10.5~11.9万バーツとなっていました。

The Base Park West & Eastの場合は1ベッドの安い部屋の方が人気があったのと対照的で、ターゲット層の違いを非常に感じた売れ行き具合でしたが、もともと324ユニットと小ボリュームのプロジェクトでありながら、プレセール開始から4ヶ月経過しても6割弱の売れ行きで、オンヌットでも駅近ではないエリアでは、ハイエンド向きの物件はやはりまだ難しい部分があるのだろう、という印象も当時はありました。

◎BANGKOK PREP誘致発表で遂に”T77”の全貌現る(2015年5月)

2015年5月11日に、SANSIRIから下記のプレスリリースが発表されました。

T77はこの度新しいメンバーとして、タイ国内で非常に優れた評価を持つインターナショナルスクールであるBangkok International Preparatory & Secondary School (BANGKOK PREP)を迎えることとなりました。BANGKOK PREPは現在Sukhumvit Soi 53に位置していますが、Valerie Thomas学長曰く、“学校を拡張するための土地を探していて、T77がサイズや価格、利便性を含め完璧な立地だった”との事でした。

“新キャンパスは、特にハイレベルの学習を望む16歳〜18歳の就学希望者数の需要増加に対応するための拡張の必要性を反映するものです”とValerie学長は説明しています。

既存のSoi 53校はプライマリースクールとして、ナーサリーからYear6まで(4-11歳)を担当。2016年8月開校予定のT77校はセカンダリースクールとしてYear7からYear13(12-18歳)を受け持つことになります。」
(プレスリリース抜粋 http://www.sansiri.com/en/news/347

トンロー駅 直結インター バンコク都心のインターナショナルスクール

トンロー駅近くにあるBANGKOK PREP(2016年9月)

T77コミュニティ内のBANGKOK PREP(2016年9月)

T77コミュニティ内のBANGKOK PREP 建設中(2016年9月)

このプレスリリースで遂に、Bangkok PREP セカンダリースクール誘致の発表となり、今のT77エリアのほぼ全貌が明らかにされました(新プロジェクトのmori HAUS除く。次回で詳しくご紹介します)。今から考えるとこのニュースはT77コミュニティにとって非常に大きな意味を持つ話なのですが、その当時の私はまだまだ、ことの重要性を理解できていませんでした。

その後2015年6月にThe Base Park Westの完成検査(インスペクション)が始まり、2015年7月以降入居が始まりました。またThe Base Park Eastも数ヶ月遅れての完成で、2015年11月時点で入居が始まっていました。

当時、両物件の26平米サイズの賃貸価格は10,000バーツ〜12,000バーツ/月でしかありませんでした。まだHabitoは完成しておらず、HabitoからBTSオンヌット駅へのシャトルバスの計画も発表されていない段階で、コンドミニアムから橋を渡り、The Base Sukhumvit 77横のオンヌット通り沿いまでは、トゥクトゥクサービスはありましたが利便性に若干難があったのです。この時点ではまだThe Base Sukhumvit 77の方が賃貸に関しては人気が高い状態でした。言うなれば、The Base Park West & Eastは当時 新築&手頃な家賃ということで、立地の不便さを打ち消すような賃貸状況だったと言えます。

Habitoの発表、Bangkok Prepの誘致の発表を経てもなお、hasuHAUSは2015年12月中旬で250部屋販売済(77%の売れ行き)と、販売開始から1年を経過しても完売には至らず、同時期にはThe Base Park Eastに関しても、まだ60室あまり、約12%の販売残があったのです(トランスファー出来ずにSANSIRIに戻された物件も含む)。

《当時の販売価格》(SANSIRI社直販ユニット 2015年12月)

The Base Park East
販売平米単価 7万6千バーツから10万バーツ
1ベッド 26平米 220万〜240万バーツ
1ベッド 30平米 230万〜300万バーツ
hasu HAUS
販売平米単価 10万6千バーツから12万バーツ
1ベッド 31.5平米 335万バーツ~
2ベッド 64平米 724万バーツ~

この価格を見ていただくと、どちらも販売当初と比べても急激な値上げはなく、特にhasu HAUSに関してはまだ完成していない状況でしたので、実質ほぼ値上がりがなされないままに、販売開始から1年を経過していた状態でした。

2014年後半からSANSIRI社は香港・シンガポールを中心に、海外への売り込みを加速していきましたが、実際にT77のコンドミニアム群が海外投資家に大きな注目を浴びるようになるのは、2016年初頭まで待たねばならないのでした。

《外国人投資増加に関する参考プレスリリース》(2014年9月)

・http://www.sansiri.com/en/news/305
(プレスリリース概略:2014年9月8日 SANSIRI社はUBS Securitiesと合同で、シンガポールでの展示会ASEAN Conference 2014に出展し、海外投資家の興味を引きつけ成功を収める)

・http://www.sansiri.com/en/news/308
(プレスリリース概略:2014年9月24日 SANSIRI社は海外からの購入者による売上が、過去から2014年8月末までの全総額で8.5ビリオンバーツを記録したと発表(同期間の全売上の5%)。香港、シンガポールとロシアがトップ3。2014年の8か月間の外国人売上は585ミリオンバーツで前年比460%と急増。)

第1回~第3回までのまとめ
タイ不動産投資 オンヌット コンドミニアム

第4回へ続く

(猪坂)

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◎投資に良し、住んで良し~外国人にも人気沸騰中 オンヌットに誕生した素敵な住空間~T77物語 第1回 
◎投資に良し、住んで良し~プロジェクトの中核 The Base Park West&The Base Park East~T77物語 第2回  
◎投資に良し、住んで良し~中庭に蓮の花が咲き乱れる高級プロジェクト hasu HAUS~T77物語 第3回 
◎投資に良し、住んで良し~このプロジェクトの持つ可能性を感じてください~T77物語 第4回 (最終回) 

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