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バンコクのコンドミニアム投資の盲点?「駅から離れれば離れるほど、賃貸効率は良くなる」説の実地検証バンコクのコンドミニアム投資の盲点?「駅から離れれば離れるほど、賃貸効率は良くなる」説の実地検証

[2018年4月24日(Tue) 410 views]

前回の記事 予算500万円&リターン6%UPを狙えるバンコクのコンドミニアム投資を、今だからこそ考えてみる では、スカイトレインの最寄り駅から数キロ離れたロケーションのプロジェクトが思いの外、リターンの数字が良好であるという俄かには信じ難い内容をお届けしました。色々とご質問を頂きましたので、今回は同じエリアからより駅近の新築~築浅コンドミニアムを抽出、物件価格と賃料(未完成物件の場合は想定値)について比較してみることにしましょう。

まずは駅近代表を。こちらの物件は建築中の大型高層コンドミニアム。スカイトレインの最寄り駅からは僅か50メートル、ほぼ駅直結といってよい好ロケーションです。完成予定は年内中、間取りタイプは約35㎡の1ベッドルームから、駅近プロジェクトとしては比較的広めの80㎡の2ベッドルームとなっています。現在の販売価格は16万バーツ前後/㎡(階数によって異なる。価格には家具や電化製品等は含まず)。

スカイトレインの最寄り物件の料金表
スカイトレインの最寄り物件の間取り

この部屋の(予想)賃料についてセールスオフィスのスタッフに確認したところ、「20000バーツ程度はいける」とのこと。同駅周辺には既に複数の大型物件が完成していますが、それらの現況の家賃水準を考えますと、やや“期待値”的な部分があると思われますので、堅いところで17000バーツと予想してみましょうか。そうしますと購入時の諸経費、室内備品の購入費を考え併せますと、年間のリターンとしては単純計算で

17000×12÷5800000(本体価格に約50万バーツを追加)=0.0351….

と、表面利回りの段階で4%を割り込んでしまっています。現実的には365日部屋が埋まるということもないでしょうし、賃貸契約時の手数料や月々の共益費(65バーツ/㎡)も発生するわけですから、数字は更に低くなってしまいます。

続いて駅から750メートルという、やや微妙な位置の同じく建設中の大型物件を見てみましょう。日本でしたら徒歩で問題なく移動できる距離ですが、タイでは徒歩またはモーターサイ(オートバイタクシー)利用となるか、人によって分かれるロケーションですね(タイ人であれば後者を選択するケースが多いように思われます)。

全8棟構成で計1500室近くというメガプロジェクト

こちらのプロジェクトは全8棟構成で計1500室近くというメガプロジェクトですが、現在の販売価格は、10万バーツ~11万バーツ/㎡(価格には家具類を含む)といったところ。

同メガプロジェクトの料金表

予想賃料(26㎡のスタジオタイプ、上記のプライスリスト最上部の2691000バーツのユニット)について、同じくセールススタッフに確認すると「1万~1万1000バーツ程ではないか」との返答。この物件のごく近い距離に部屋数の多い大型アパートがあるのですが、そちらの賃料は以下の画像の通り。

大型アパートの賃料

高層階の部屋をフル装備(エアコン・家具・電化製品付)で借りるとしても、こちらのほうが随分と割安(7500バーツ)ですね。部屋の面積も32㎡とずっと広いのです・・・共有施設はコンドミニアムのほうが充実していますし、“新築ご祝儀”として1万1000バーツを見込めるとしましょう。そうしますと、

11000×12÷3000000(本体価格に約30万バーツを追加)=0.044….

と前述の駅近物件よりは、多少数字が向上してきました。

さて、駅からキロ単位で離れた立地の代表としては前回記事のプロジェクトに再登場してもらいましょう。

駅から離れた物件の外観
駅から離れた物件の料金表

こちらのプロジェクトは既に完成していますが、発売時の価格と現状の家賃を見てみますと、グロスでは7%近い数字となっています。前2者との数字の差異は明らかですよね。

8500×12÷1500000=0.068….

勿論、この「駅から離れた物件ほど投資効率が良くなる」説が、全ての駅について適用可能という訳ではありません。それ以外にも様々なファクターが存在しますし、外国人(自分)にとって取り組み易いのかというポイントも考慮しなくてはいけません。ですので今回の記事では実際の駅名やプロジェクト名を挙げていません。特定の駅周りや個々のプロジェクトの推奨、優劣を断じる意図はありませんから。(取り上げた3つのプロジェクトについては当然ですが、同一の駅からの距離測定としています)

ただ、今後も新築プロジェクト~特にスカイトレインや地下鉄の駅近立地の物件の価格上昇は避けられないでしょう。家賃上昇(値上げ)のスピードはどうしてもそれには追いつきませんので、賃貸投資の数字低下は継続していくはずです。室内備品に対する入居者からのリクエスト水準はどんどん高くなっていますし、目立たたないところでは共益費(管理費)も上昇傾向です。これらは全てオーナー側の負担となるわけです。今や郊外立地だから非常に安く買えるということもないわけで、タイ不動産投資参画のハードルは以前と比して、相当高くなっているのは否めない現実です。

医者の世界ではよく、セカンドオピニオンという言葉を耳にしますが、

  • テナントさんが日本人でなくとも抵抗が無い(やはり電車駅から離れますと外国人の居住率は少なくなりますので)
  • タイの文化や生活習慣等について興味がある、親しみがある。

というようなことであれば、駅近ならぬ「駅遠ワールド」に視点を移してみてもよいかもしれませんね。不動産見学のみに捉われず、周囲の環境(買い物、外食、移動の便)を見て周ることにより 思わぬ発見や気付きを得られるかもしれません。ご興味がおありの方はまずは、スカイトレインや地下鉄といういつもの移動手段ではなく、目的地へ行けることが出来るかどうかを、ゲーム感覚で楽しまれてはいかがでしょうか。

バンコクのタクシーについて~上級編 使いこなせばアクセス自由自在!

なお、ご利用の際には最低限の注意をお忘れずに・・・

*文中の数字(物件価格、家賃等)や仕様は変更される場合があります。

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