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タイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第2回タイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第2回

[2017年11月21日(火) 320 views]

前回のタイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第1回 では、“今やタイのコンドミニアムは、驚異的ともいえる供給数の増加によって、購入者の選択肢は非常に豊富になっている”という状況をお伝えしました。情報の先取りに捉われることなく、じっくりゆっくり現物を吟味する時代になった、という見方を提示しています。

ただし、一部の(限られた)プロジェクトについては予約段階~建物完成時~完成後の賃貸/転売マーケットのいずれのフェイズにおいても、高い競争率&人気を維持しているプロジェクトもあります。今回はあまたあるプロジェクト群のなかから、優良物件を見つけていく方策を探っていくことにしましょう。

その1 おおざっぱな立地の良さを謳うだけでは全く不足

大規模な広告展開を行う新築物件によくありがちですが、「ロケーションが良好」「将来性があるエリア」「新線建設の予定がある」といった、大まかな意味合いの広告文句に終始しているケースが見受けられます。

しかしそんなことは当たり前、のことですよね?これらの事項は基本的な大前提の項目であって、そもそも際立った宣伝文句には成り得ません。前回記事でもお伝えしたように、ここ数年~10年ほどで物件(居室)供給数は飛躍的に増えています。以前と違って、バンコクにしろパタヤにしろ、各エリアには多数の新旧プロジェクトが既に存在してしのぎを削っているわけですから、エリアそのものの利点を挙げているだけでは、個々の物件の評価には繋がりません。

物件の謳い文句に注目すべき

その2 プロジェクトのアドバンテージが1つ、2つではまだまだ・・・

「駅が近い」「プールやジムが充実」「高速道路へのアクセス良好」「駐車場に余裕がある」「最新のセキュリティシステム導入」「著名ディベロッパーが手掛けている」などなど、1つのプロジェクトの優位性を示すポイントは色々とあるでしょう。こちらも昔であれば、そのうちの項目を幾つか満たすだけで事足りました。何しろ、ご近所に競争相手が無かった(あるいは少なかった)のですから。

今や時代は様変わり、学校で例えるなら「各クラスに何がしかの得意科目を持っている転校生が続々とやってきている」状況です。試験の平均点もどんどん高くなっています。どの科目でも平均点以上を獲得するのは当たり前。それだけではなく他の生徒には無い“特技”が無いと、集団から抜け出すことが困難な時代になっています。不動産でいえば、他物件では実現できない、そのプロジェクトのみが持ち得る~SOMETHING SPECIAL~が欲しいところです。

物件のもつ「SOMETHING SPECIAL」が欲しい

その3 物件単位でなく部屋の間取りにまで踏み込んで精査する

さて、上記のその1、その2のスクリーニングを経て、幾つかのプロジェクト名が挙がってきたとします。物件立地も良好、プロジェクトとしても優良。ではひとまず予約してみよう、購入してみよう・・・いやいや、まだ早すぎます。コンドミニアムは言ってみれば一つ一つの居室の集合体ですが、そのなかでどのタイプのユニットに優位性&希少性があるかまで見極める必要があるのです。

タイのコンドミニアムは数十室規模の低層タイプから、高層&大型&複数棟構成による1000室以上の物件まで、多様なバリエーションがあります。全室均一の間取りの物件、小面積のスタジオタイプから100㎡、200㎡超のペントハウスまで幅広く取り揃えているプロジェクトまで、各物件がそれぞれ個性的です。

同一プロジェクト内でも、完成後の賃貸および転売マーケットでの希少性、優位性は随分異なってきますので、どのプロジェクトを選ぶかだけではなく、どのユニットを選ぶかまで、考慮したいものです。注)押しなべて20㎡台、30㎡前後の小ユニットは現時点での供給数が既に多く、単身者の入居を想定した際でも、40㎡前後の室内面積を確保したほうが良いでしょう。

物件の間取り図1
物件の間取り図2

これらの条件(その1~3)を全てクリアするプロジェクトのユニットが浮かび上がってきた場合には、初期段階~プリセール時での早期の予約に価値が出てきます。実際に売り出し早々、外国人の購入枠が完売するケースもありますので。

しかしそうでない(そう確信できない)場合は、例え予約段階でのセールスが好調であったとしても、登記時期に少なからぬ数の権利移譲のユニットが出回ってくるケースが多く、その時点での購入を考えるというスタンスで充分と言えます。くどくなってしまいますが、今やバンコク、パタヤには多くのコンドミニアムが建ち、今後も建ち続けるのですから。

予約や購入という行為はそれ自体簡単です。将来の転売&賃貸(のしやすさ)を見越したうえでの熟慮~careful consideration~がこれからのタイ不動産購入のキーワードになっていくことでしょう。

*下記に一般的なタイのコンドミニアムの販売順序を簡単に示してみました。購入のタイミングは色々とありますね。どうぞご参考に。

A身内(社のスタップや関係者)、既存顧客への先行告知・予約受付

VIP向けの発表会などと称したものが、有名ホテルでよく開催されていたりします。飲食フリー、有名歌手や俳優などをゲストで呼んでたりして、“予約ムード”を盛り上げます。

B海外での予約販売会

外国人の購入が見込めるプロジェクトの場合は、タイ国内よりも早く各国でセールスを開始するケースも多くなってきています。

Cセールスオフィスでの販売開始

こちらが一般的なイメージの売り出しスタート時期、人気のある物件であれば長蛇の行列となることも。上記のA,Bでの予約状況が好調であればタイ人、外国人とも希望のユニットが押さえられないこともあります。最近はオンラインでのブッキング受付も増えてきています。

D物件完成までの建築期間

それこそCの翌日から権利移譲のユニットが出回ります。

E物件完成引き渡し時の予約権利移譲

予約購入者はこの時点で登記をするか否かを迫られます。自己居住用ではなく投資目的の予約者が多い物件は、相当数の「部屋、譲ります」ユニットがいちどきに登場することになります。

F完成後の転売(中古)マーケット

予約がキャンセルされたまま新規の購入者が現れないユニットは、ディベロッパーが引き取り(新たに部屋の家具や電化製品を加えたりして)、再販されます。また登記を終えた各オーナーの部屋も、中古マーケットに続々お目見えすることになります。

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