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投資に良し、住んで良し~外国人にも人気沸騰中 オンヌットに誕生した素敵な住空間~T77物語 第1回 投資に良し、住んで良し~外国人にも人気沸騰中 オンヌットに誕生した素敵な住空間~T77物語 第1回 

[2016年9月7日(水) 1,532 views]

◎1つの小さな街がオンヌットに出現した

T77

オンヌットエリアはバンコク市内の中でも、ここ数年の間で大きく開発が進み人口流入が増加している地区となっており、地価の上昇率も非常に高いエリアとなっています。その発展に大きく寄与しているのが、業界大手SANSIRIが手がけるT77と呼ばれる、Big C Extraがあるオンヌット通りを挟んだ向かい側からプラカノン運河をわたり、高速道路に挟まれるエリアです。

タイ不動産投資 サンシリ

T77コミュニティのイラスト周辺地図

T77のコンドミニアム イラストレーション

T77では、2016年9月の現時点でコンドミニアム5棟+タウンハウスを含む6プロジェクト3,281ユニットが完成し、SANSIRI初のコミュニティーモール案件であるHABITOを含めて一つの小さな街として機能しており、2017年8月には タイでトップクラスのインターナショナルスクールであるBangkok Prep International Schoolのセカンダリースクールキャンパスが開校(現在はスクンビットソイ51にありますが手狭になっているためセカンダリー部門だけ移設となります)、そして2017年後半には最新物件のmori HAUSの262ユニットも追加され、今後も益々発展していくことが予想される巨大プロジェクトです。

HABITO

HABITO

Bangkok Prep工事中

Bangkok Prep建設予定地

特にBangkok Prep誘致の影響は大きく、タイでトップクラスのインターナショナルスクールであることから、必然的に社会的ステイタスの高い家族がエリア内により多く移り住むことが想定されます。社会的ステイタスの高い人の需要が高まる=不動産価格の上昇とエリア全体の潜在的価値の上昇に繋がるので、HABITOの完成も含め、現在T77に対する投資熱が高まってきており、コンドミニアムプロジェクトに関しては、つい先日販売開始となったmori HAUSが販売2日で外国人枠49%が全て埋まってしまい、販売2週目で全体の80%以上の売れ行きで早期の完売が予想されていますし、その他の完成済みコンドミニアムはもちろんソールドアウトで、中古売買のマーケットも順調に推移しているプロジェクトになっています。

《T77敷地内のプロジェクト及び施設》
T77の全貌 コンドミニアム戸数

Blocs 77 (コンドミニアム) 467ユニット
The Base Sukhumvit 77 (コンドミニアム) 1232ユニット
The Base Park West (コンドミニアム) 711ユニット
The Base Park East (コンドミニアム) 504ユニット
Garden Square (タウンハウス) 34ユニット
HABITO (コミュニティーモール)
hasu HAUS (コンドミニアム) 324ユニット
mori HAUS (コンドミニアム) 262ユニット
Bangkok Prep (インターナショナルスクール)

◎T77 その人気の理由は?

  • バンコクのメイン商業エリアに近いにもかかわらず、プロンポンやトンロー、エカマイに比べ、価格の手頃なオンヌットにある。
  • 総合的な交通の便の良さ。T77は駅直近ではないが、T77入り口であるBlocs 77までは駅から650mの近さであり徒歩圏内であること。またT77中心部に位置するコミュニティーモールHABITOから、BTSオンヌットへのシャトルバスが朝6:30から夜10:30まで20分毎に走っており、通勤等の利便性が非常に高いこと。加えて、高速道路がすぐ脇を走っており、入口も近くにあることから、高速道路を使って通勤する人にとっては駅横よりもむしろ便利。オンヌット通りだけでなく、プラカノン通りへも出ることが可能。バンナー方面からの一般道での戻りの場合もオンヌット交差点は渋滞が酷いが、ソイ50から高速の入口方面に向かい、高速入る手前から小道に出てT77へ入ることができる。エカマイ方面からも、プラカノン運河にかかる高速への導入路を経てT77へ入ることが可能と、様々なルートを使えるロケーションである。


オンヌット駅からHabitoまでのシャトルバスの動画 ソイ50と高速道路、T77の位置関係がわかる

T77コミュニティと接する高速道路 特に北部~東部郊外へのアクセスが良い

T77コミュニティと接する高速道路 特に バンコク北部~東部郊外~隣県へのアクセスが良い

  • 住居の選択肢が多岐にわたる。1ベッド, 2ベッドの違いはもちろんのこと、同じ1ベッドであってもサイズの大小や、高層で廉価版のThe Baseシリーズと、低層ながら高級感のあるHasu Haus等チョイスの幅が広い。また、廉価版のThe Baseシリーズも含め、不動産上場企業大手のSANSIRIが手がけていることから、プールやフィットネス、ガーデニング等の仕上げには定評があり、エリア全体が単一デベロッパーによる開発のため、調和のとれた景観となっている。
  • T77の中心部にはコワーキングスペースのHUBBA-TOやセブンイレブン、カフェやレストラン、ランドリーが入居するコミュニティーモールHABITOがあり、またT77の外になるが、大型スーパーマーケットのBig C Extraへのアクセスも非常に近く、生活全般に利便性が高い。
  • 販売価格及び賃貸価格が、オンヌット駅横物件の同一グレードのものに比べてリーズナブル。
  • Bangkok Prep誘致成功により、今後エリアの一層の高級化が見込める。

バンコクの人気居住地 オンヌットは2位
Plus Property社の調べによりますと、外国人に人気のエリアとして現在オンヌットが2位となっています。

バンコク内の外国人テナントの55%が日本人であること、そして日本人駐在員のほとんどがアソークからトンローに住んでいることを考えますと、日本人駐在員以外の外国人の方や現地採用の方、旅行者やリタイヤメントの方にとって、オンヌット、プラカノンという場所は現在非常にポピュラーな滞在場所になってきており、実際T77の賃貸においても外国人の方がかなり増えてきている印象です。

オンヌットは、T77がこのような一大エリアとして発展する前段階では、タイ人中間層のファーストホーム的な形での購入が多く、実需需要が強いエリアでしたが、近年は外国人向賃貸需要も高まり、T77内のどこのコンドミニアムでもロビーで外国人を見かけないことはないレベルになってきました。従って、インカム目的の投資家にとってもますます魅力ある地域となっています。

◎第一世代 The Base Sukhumvit 77

このように快進撃が続くT77ですが、その始まりは、2010年販売開始のThe Base Sukhumvit 77からです。今回はT77物語の第1回としまして、The Base Sukhumvit 77についてお話ししてまいります。

ベース スクンビット77売り出し時のバナー

セールスオフィスオープン(2010年10月8日)

私としてはこのT77コンセプトの成功は、The Base Sukhumvit 77の成功があったからこそと考えます。

もともとThe Base Sukhumvit 77の敷地は先行して完成していたBlocs 77 の隣ですので、当初はBlocs 77のセカンドフェイズとして、同じく高級志向の物件を作る予定だったようです。しかし、当時のオンヌットはまだまだ高級物件の受け入れられる土壌がなく、Blocs 77自体が販売に苦戦、実のところはプラカノンにある同社のWYNEも、当時はそれほど売れ行きがよくなかったようです(今は当然完売し、駐在員の方も多く住まわれる人気プロジェクトとなっています)。プラカノン&オンヌットは2010年あたりではまだまだローカル色の強いエリアだったのです。そうこうしているうちに、すぐ近くに他社物件の U Delight Condominiumが競合として現れました。5万バーツ~の平米単価スタートで、 Big C Extraに近く駅にも徒歩圏ということで、U Delight自体はタイローカルに非常に人気なプロジェクトとなりました。

中央左からblocs,the base,U Delight 2012年12月

中央奥 左からBlocs 77,The Base Sukhumvit 77,U Delight(2012年12月)

淡い色調の寝室の調度品 キッチンとベランダ

U Delightの室内画像(2012年2月)

Blocs 77の販売苦戦とU Delightの成功を横目に見たSANSIRIは路線変更。U Delightと同価格帯の廉価版プロジェクトを、以降“The Base”名称として自社名義で発表することとなります。(30平米のユニットで150万バーツ~)

*もともとSANSIRIは自社の高級イメージを維持するため、低価格帯の物件は、100%の子会社であるPlus社の社名を使い、CONDO ONEシリーズやPLUSシリーズとして販売していました。
*廉価版プロジェクトでSANSIRI社名義として販売したのはThe Baseが最初なのです。

過去の参考記事/バンコク大家によるディープ分析~いかにしてタイのコンドミニアムの値段は上昇するのか?(2011年9月)

すぐ間近で販売中の人気プロジェクトと同一価格帯、しかも、より有名で実績もあるSANSIRIのプロジェクトとあって、販売当初からタイ人ローカルに人気はありましたが、現在と異なり、販売開始とともにすぐ売り切れる訳ではなく、私の記憶が確かなら、完売したのは完成の1年前くらいだったんじゃないかと思います(*完売時期 修正済)。物件完成後も、リセールのマーケットでは、転売益がそれほど大きくない部屋が多かった状況を覚えております。しかし賃貸需要は強く、30平米のユニットで、13,000バーツ/月の家賃設定が可能でした(家賃自体は当時から現時点で値上げはあまりされていません)。

建築中のThe Base Sukhumvit 77、後方はblocks(2012年2月)

建設中のThe Base Sukhumvit 77、後方はBlocs 77 (2012年2月)

当時の販売価格は150万バーツスタートで、高層階でも200万バーツでした。仮に、ボリュームゾーンの価格帯で購入したと仮定します。価格180万バーツと考えても、ネットで8.6%の利回り、空室になっても空室期間は1カ月以下で推移し、賃貸からのインカムも堅調。現在は300万バーツ弱での中古売買ですので、値上がり益も60%以上取れる物件となっていますね。

ザ ベースとブロックス 

完成したThe Base Sukhumvit 77、後方はBlocs 77 左手に少し見えるのはU Delight (2016年9月)

ちなみに当時の駅近コンドミニアムのIdeo Verve(アーナンダ社)は平米8万5千バーツくらいの売り出しだったと記憶しております(現在のIdeo Verveは平米13万バーツ付近での売買です)。結果、駅近物件と比べても、インカムゲイン、キャピタルゲインとも文句ない状況となっていたことでしょう。

建設中のIdeo verve(2011年1月) (2016年9月)
左手奥に見えるのが建設中のIdeo VERVE(2011年1月) 左手手前から見て2つ目に少し見える高層コンドがIdeo VERVE(2016年9月)

まとめとして、当時のThe Base の評価点を整理してみましょう。

  • 廉価版とはいえ、大手SANSIRI社の物件である。
  • BTSまで650mと徒歩圏。Big C Extraへは徒歩すぐで便利なロケーション。
  • 駅横ではないが、駅横との価格差を考えると魅力のある販売及価格。
  • 賃貸としても、販売時点ではオンヌットは駐在員の方の賃貸需要が少なく高級物件は苦戦していた。賃貸ターゲットとなるタイ人や現地採用の方の支払える予算から逆算すれば、駅近物件よりも賃料が安いけれども、駅もBig C Extraも徒歩圏で利便性の高い物件であるThe Base Sukhumvit 77が賃貸として選ばれやすかった。
  • 超大型プロジェクトのためプールやファシリティーが非常に大きい。実際にプールは隣の高級物件であるBlocs77よりも大きく豪華に見える。敷地が広いため、フットサルコートやハーフバスケットコートもあり、子供用の遊戯施設、またコンビニやレストラン、ランドリー等生活のための施設が敷地内にあり便利で過ごしやすい。
右手にBig Cスーパー、左手手前はblocs 奥がthe base

右手にBigC Extra、左手手前はBlocs77 奥がThe Base Sukhumvit 77

The Base Sukhumvit 77は結果、賃貸物件としても、自己居住用の実需としても非常に人気のプロジェクトとなり現在に至ります。この成功があったからこそ、T77のコアなプロジェクトであるThe Base Park WestThe Base Park East(次回で詳しくご紹介します)が続くことができたと思います。そして、その後The Baseという名称は、SANSIRI内でシリーズ化され、ある種のブランドイメージを持ってタイの人に受け入れられるようになっていきます。

パンフレット 広告

当時のパンフレットより。ロビーやプールの豪華さが強調されている

The Baseシリーズの成功の秘訣は、タイ人の見栄っ張りの性格にうまく合致した点だと思います。部屋のスペック自体は廉価版スペックで、特筆すべき造りではありません。ではどこにお金を掛けているかというと、ロビーやプール、そして敷地内のランドスケープ=植栽等に非常に力を入れています。

友人が遊びに来た時に、最初に目に飛び込んでくる場所はロビーであり、また充実したファシリティーも自慢できます。住む部屋自体が高級でなくとも、外面を気にするタイの人にとっては共用施設の良し悪しが非常に重要である、ということをこのプロジェクトによって気付かされました。

The Base Sukhumvit 77 完成時点では今のT77の全体像などは予想すら出来ず、あくまで、Big C Extra直近、駅にも徒歩圏の便利な場所にある2つのコンドミニアムがある場所に過ぎず、そして今現在、オンヌット側とプラカノン側を繋いでいるSAN SAMRAN BRIDGEが出来るまでは、現在のT77があるエリア全体は、運河を挟んで反対側の土地=草ぼうぼうの荒地で、 高速の高架下エリアは当時治安も良くなく、高速脇を通ってわざわざ運河沿いのエリアまで行く人もほとんどおらず、一般的には誰も住みたいと思わないようなエリアだったのです。

2007年頃のプラカノン側からみたオンヌット 写真左側が現在の現T77コミュニティ 今のBIGCは当時カルフール スーパー

2007年頃のプラカノン側からみたオンヌット 写真左側奥が現在のT77コミュニティ 現在のBig C Extraは当時カルフール スーパー(薄い灰色の建物)

次回に続く〜

(猪坂)

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