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予算500万円&リターン6%UPを狙えるバンコクのコンドミニアム投資を、今だからこそ考えてみる予算500万円&リターン6%UPを狙えるバンコクのコンドミニアム投資を、今だからこそ考えてみる

[2018年4月3日(火) 394 views]

今回はバンコクのコンドミニアム投資を考える際の「常識」とでも呼べるもの、これを一旦全部取っ払ってみることからスタートしてみましょう。

常識その1
購入するなら絶対に電車路線、特にスカイトレイン沿い、なかでもスクムビット線のアソーク~オンヌット間の駅近立地の物件。将来性を考えるならオンヌット以遠の駅も対象。地下鉄ではラマ9世駅が狙い目か。

常識その2
「極狭」のスタジオタイプを避け良質のプロジェクトをチョイスするならば、バンコク中心部では少なくとも5000万円前後の購入予算が必要。やや郊外立地の駅近プロジェクトでも1500万円~2000万円程度は欲しい。

確かに現況は一見、「そうだ、そうです、その通り」ということなんですが、ここで素朴な疑問が。「地元のタイ人は皆、駅近の平米単価が15万~20万バーツ以上のコンドミニアムを買っているのか?そこに住んでいるのか?そういうレンジの物件を気軽に借りれることが出来るのか?」・・・・・・

物価高の傾向が続くとはいえ、最低日給が300バーツ台前半(約1000円強)、タクシーの初乗りが35バーツ(1キロ)。40バーツ程で美味しいタイ料理が堪能できるお国柄なわけです。それらの数字と比べてみて500万バーツ、1000万バーツといった値付けのついたコンドミニアムは、いかにも割高のような気がしませんか?

小理屈が続くと退屈してしまいますので、下記画像をどうぞ。

その物件の敷地内。プールが見える。
その物件のロビー。車椅子がみえるのもやさしさを感じますね。
その物件の内装。革張りのソファー。
その物件のベッドルーム。
その物件のテーブル。複数人での食事が可能です。
その物件のキッチン。収納も確保されています。

さて、この物件はどのような立地&価格&賃料(家賃)と想像されます?ちょっと推理を働かせてみてください。

「高級感はそれ程無いけれど、まあ小奇麗に室内もまとまっているよね。共有のスペースもそれなりに確保されているし。そうだなあ、プラカノンとかオンヌット、もうちょい先のスカイトレイン駅から徒歩10分とか、そんなところじゃない?えっ、完成したばかりの築浅物件なの、じゃあ平米単価で10万バーツ台前半ってとこかな」

ある程度詳しい方ですと、こんな感想を持たれるのではないでしょうか。

さてその実態はと言いますと、何と売り出し時の価格は約130万バーツ(400万円台前半/23㎡のスタジオルーム)。新築のコンドミニアムとしては下限に近い水準です。では立地はどうでしょう?この物件は最寄り駅(スカイトレインのスクムビットライン)から4キロ程離れています。「なんだあ、全然徒歩圏じゃないじゃん。そんなの賃貸に出しても全然数字が取れないでしょう」と、なりますよね。

その物件のレンタル料金。それほど安いという訳ではない。

上の画像はこちらの物件のレンタル価格表です。「あらら、価格に対してかなり家賃設定が高いね。それに中心部や駅近の新築プロジェクトを買うよりも、リターンがずっと良いよね。何故?どうしてなの?」

確かに家具や電化製品の追加費用を足して150万バーツ、家賃を表中の8500バーツとして計算してみると、表面利回りでは6.8%と悪くない数字です。仮に1500万バーツの物件~例えば平米単価25万バーツで60平米のユニットをプロンポンやトンローで購入したとして、家賃が85000バーツ確保できるなんてことは絶対に不可能ですから。

一体どうしてこのようなことが起こるのでしょうか。この物件は確かに“駅近”という、鉄板と思えるファクターを欠いています。しかしそれ以外の条件(居住者が高評価を与えるもの)が、全て揃っているプロジェクトなのです。新築(築浅)&価格が安いということに加えて、

□プールやフィットネス、コインランドリーなどの共有施設が完備している。
□コンビニエンスストア、一般商店、食堂が周囲に多数ある
□大型スーパーマーケットやメガ規模のショッピングモールも徒歩数分
□タクシーやモーターサイ(バイクタクシー)も拾いやすく、交通量の多い大通りや高速道路へのアクセスも容易
□距離的にバンコク中心部にもそれ程離れていず、車移動も楽
□中小や新興ということではなく、完成物件も多い歴史のあるディベロッパーが手掛けており、タイ人の知名度は抜群

その物件近くのカフェ。
その物件近くのセブンイレブン
その物件近くのビッグシー
その物件近くには一風堂も入っている。
その物件近くの和食屋。HIRO。

上記の画像は周囲の様子ですが、はっきり言って買い物や外食の便は最近注目を集めているオンヌットやプラカノンより遥かに上です。これらの駅には最近モールが誕生していますが、それとは比較にならない規模の商品の品揃え、ショップのラインアップ(エンポリアムやサイアムパラゴンに近いレベル)ですので。日本の居酒屋さん的な店舗数を別とすれば トンロー、エカマイの駅周りよりも上位または同等といっていいでしょう。

今までの過去記事でも触れていますが、タイは基本、「車社会」です。ある程度の収入がある層はほぼ自家用車を持っていますし、購入後の移動は全て車となり「平日の通勤は電車。週末は車を利用する」といった、日本人には当たり前の使い分けをする人はごく少数です。

外国人の視点からしますと、冒頭で述べたようにどうしても駅近のファクターが大前提になりがちですし、バンコクおよび近郊の電車網を利用する人も多くなってはいるのですが、一旦自家用車を手に入れたタイ人にとっては、住居が「駅近」である必然性はかなり薄くなります。またバンコクにはタクシー、バス、モーターサイ(バイクタクシー)、乗り合いタイプのトラックやバン等の多彩な交通機関が揃っており、タイ人でしたら自由自在に乗りこなせるというポイントもありますね。

ちなみにこのコンドミニアムでは、管理室にての賃貸業務(内覧~賃貸契約締結)依頼が可能です。日本人駐在員をターゲットにしたエリア以外では、購入後の賃貸管理体勢構築がネックとなる場合がありますが、その意味では手頃な価格に加えて、取り組み易さを感じることが出来ますね。(前掲の家賃リストも管理室制作のもので、オーナーによる“希望レンタル価格表”ではありません)

勿論、だからといって無条件にどなたにでも「どうぞ、どうぞ」と推奨する意図はありません。何から何まで良い点ばかりということはありませんし、向き不向きといったことも関係してきますので。しかしこのような世界もあるのだ、ということを知っておくだけでもちょっと興味深いのではないでしょうか。いつもは洋画専門の人が、ふと昔の邦画を観てみたら思わず惹き込まれたりすることがあるように・・・

本サイトではタイ料理やタイ音楽、タイ人気質などについての記事を相当数お届けしていますが、それらを楽しく読んで頂ける方でしたら、スカイトレインや地下鉄の駅から離れた&しかし賑わいのある空間に遊ばれてみる(物件見学、周囲の散策)のも、一興かもしれませんね。

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