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日本在住でもオーケー 少額資金でも可能なプレビルド投資とは?日本在住でもオーケー 少額資金でも可能なプレビルド投資とは?

2011年7月23日(土) 8,907 views

日本在住でもオーケー 少額資金でも可能なプレビルド投資とは?

海外不動産投資を考える際にネックとなるのが物件購入後の管理をどうするか、という点がある。購入の際に現地を訪れるのはよしとしても、そう何度も日本を留守にするわけにはいかない人も多いはずだ。月々の管理費、電気代、水道代の支払いをどうするのか、時々は部屋の換気なども必要だろう。まして購入後に賃貸物件として運営を考えている場合は入居者の募集、案内、契約作業をどうこなしていくのか。テナント入居後も部屋の不具合が起きた際の対応や月々の家賃回収、退出の際の立ち合い、退去後の部屋のメンテなど様々な課題が待ち受けている。

電気メーター

不動産を保有するということはある種、繊細な植物を育てることに似ている。そのもの自体は移動することなく自ら声をあげることもない。人間が能動的に動いてケアをしていかなくては大きく育つことはないし、枯れてしまうこともある。“買って満足、全て完了”といかないところが不動産保有&投資の難しいポイントでもあり、各オーナーの腕の見せ所ともいえる。仮に金(ゴールド)の現物を購入して、毎日毎日磨いても相場より高く売れるということはない。しかし不動産の場合はオーナーの選択とその後のアクション(優良物件を見極める眼力、家具や電化製品による“部屋造り”、物件の管理状態)によって物件価値(月々の賃料や将来の売却時の価格)を自らの手で高めていくことが可能になってくる。これは不動産投資の大きな特徴といえるだろう。

ただ海外不動産の場合には現実問題としては自身が現地で居住するか、対応をまかすことのできるパートナーが居なくては、上記の物件購入後に発生する(対応しなくてはいけない)様々な問題をクリアしていくのは難しい。「海外不動産投資に興味はあるが、日本に居たままで利益を見込める方法は無いだろうか」という方にお薦めなのがプレビルド投資だ。

高速道路バンナー付近

タイの不動産(コンドミニアム)は一般的に売り出し最初期(この時点では建築はスタートしていない。モデルルームさえ無いという場合もある)の価格がもっとも安い。安いだけでなく家具や電化製品のプロモーションなどがある場合も多い。予約率が一定以上になると工事が開始されるが、販売価格はこの時点で売り出し初期よりも高く再設定されている。建築が進み物件の完成が近づいてくると更に価格が上がっていき、スタート価格の1.5倍ほどの値段になる物件もある。

物件が完成すると販売業者から各部屋の予約購入者に部屋が引き渡され(登記)、
その後は自己居住や賃貸など各オーナーの都合や判断で購入したユニットを使用していくことになるのだが、一旦登記作業を行なったら部屋の使用権利を得たと同時に管理費等の諸経費を支払う義務が生じる。室内での不具合が起きた場合も知らぬ存ぜぬでは済まされない。法的にもオーナー~部屋の主~になったのだから。

逆にいえば物件完成後の登記以前の段階ならば、物件についての管理義務は一切生じないことになる。そもそもこの段階では“部屋の購入権利を保持している”だけであって、“買った”といえる訳ではない。前述のプレビルド投資とは
売り出し(プリセール)時に部屋を押さえ(予約し)、登記前に転売(予約権利を移譲)し、利益を確保するという手法だ。この方法なら予約時の契約金の支払いと物件完成までの月々の支払い(小規模のプロジェクトなら1年前後、大型高層の物件だと2, 3年ほど)をするのみ、要は「値上がりを楽しみにただ待つだけ」という手間がかからない状態だ。この間にタイに在住する必要は全く無い。

新築の家具付き物件

プレビルド投資のもうひとつの旨味は物件価格の全額を用意する必要がないことだ。予約金と月々の支払いの合計額は物件価格の10~30%程度の場合が多いので、登記前に権利移譲すれば少額の現金で海外不動産投資が可能になるのだ。
一般的にタイでの不動産購入については外国人はローンを組むことは難しいので、この点からしてもプレビルド投資には大きな魅力があるといっていいだろう。

ただ“プレ”の状態の建築物に対しての投資になるわけだから、当然留意しなくてはいけない点もある。最悪のケースとしては業者が倒産する、建物の建築が中止になる等が考えられる。物件価格が思うように上がらない、権利譲渡の際に(満足すべき利益を確保できる)買い手がなかなか見つからないといった場合も想定する必要がある。

これらの事態を回避するには業者(ディベロッパー)の選定および個々のプロジェクトのリサーチが不可欠だ。経済情勢等の変化により仮に物件の建築が中止になった場合でも、払い込み済みの分が速やかに全額返却されるケースもあれば、返金作業が遅々として進まない場合もある。同じディベロッパーの物件でも人気(予約率)の差がかなり生じることも。またバンコク市内であればエリア別の特性や過去に遡った物件価格の推移(今後も価格の上昇が期待できるエリア、物件であること)にも気を配る必要がある。優良物件の新規プロジェクトに関しても広告がスタートしたりセールスオフィスがオープンしてからでは、既に好条件のユニットは予約済みになってしまっていることも多い。ディベロッパー各社の担当者から情報をいち早く伝えて貰うような姿勢も必要になってくる。

ある意味で海外不動産の醍醐味ともいえるプレビルド投資だが、その特性と注意点をよく理解したうえで取り組むことをお薦めする。

関連情報
◎バンコク大家によるディープ分析~いかにしてタイのコンドミニアムの値段は上昇するのか?②
◎タイ不動産購入の流れ
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