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バンコクのコンドミニアムは45000室が売れ残り! 駐在員の数も月々の家賃も横ばい状態が続くバンコクのコンドミニアムは45000室が売れ残り! 駐在員の数も月々の家賃も横ばい状態が続く

[2018年3月6日(火) 752 views]

今回のお題はあまり景気の宜しくないお話です。素敵な新築物件がどんどん登場!といった華々しい話題のほうが楽しい心持ちになるのですが、現実は現実として捉えておくことも必要ですので。

本サイトではここ最近の過去記事で、「バンコクではコンドミニアムの大量供給が続いており、マーケットの需要と供給のバランスが崩れてきている」といった内容をお届けしています。要は“買った後、貸したり売ることの競争激化が避けられない”ということですね。

・タイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第1回
・タイのコンドミニアムは今買い時か?そうだとしたら選ぶ基準は?そうでないとしたら・・・第2回
・増えも増えたりオンヌット ここ10年でコンドミニアム50プロジェクト、23000室以上の新規供給の現実

さて本題です。今年に入ってからのBANGKOK POST紙の不動産関連記事を2本、取り上げてみることにしましょう。残念ながら単にネガティブというよりも、かなりショッキングな内容が含まれています。

この手のニュースは内容が不正確であったりバイアスがかかっていたり、また論旨の展開がトリッキーだったりで、私個人はあまり関心を払わないことが多いのですが、今回の2つの記事はバンコクで不動産投資を行なおうとしている(あるいは既に行っている)方には必読の中身を含んでいると思われすので、お時間がある方は全文に是非目を通しておかれることをお勧めします。(全文閲覧にはリンク先にてのメンバー登録が必要な場合もあります)

・Opportunities for apartment developers
・45,000 condos unsold in 2017 as supply rises

要点を幾つかピックアップしますと、

  • ①バンコクのコンドミニアムは近年の供給過剰により、45000室が売れ残っている
  • ②バンコクに住む駐在員の総数はほぼ変化が無く、月々の家賃(予算)も上昇していない。
  • ③コンドミニアムの賃貸ユニットより、(ワンオーナーの)アパートメントのほうが好まれる傾向にある

いずれもタイでのコンドミニアム投資にとっては、見過ごすわけにはいかない現象です。タイ人&外国人の購買意欲も引き続き強く、必ずしも“バブル”とまでは形容できないかもしれませんが、シグナルの色は黄から赤の間を点灯している状況といっていいでしょう。

まず①について。「えっ?新築プロジェクトなど“即日完売”とか“残り部屋数僅か”といった景気の良い話を聞くけど・・・」という印象がありますが、それはあくまで予約段階のこと。建物完成後の登記時点ではかなりの“脱落者(ユニット)”が出ることも多く、現に各ディベロッパーは「どの部屋を選んでも均一プライス!」「室内家具や電化製品を大盤振る舞い」などの売り文句で、在庫一掃セールに躍起になっています。

コンドミニアム購入でiPhoneXプレゼントの文字

②に関しては、バンコク在住の駐在員総数は85000人、2016年と2017年では僅か1.2%の増加に留まっており、今年も大幅な増加は無いだろうとの予測。月々の平均家賃は2ベッドルームで55000バーツ~70000バーツとなっており、この数字は以前から変わっていないとの指摘がされています。物件価格(特に新築物件)の上昇が続いていますので、仮に平米単価30万バーツ、70㎡のユニットということで考えると購入価格は2100万バーツ、購入時の諸経費などを含めると年間の利回りはかなり低いものなってしまうのは明らかです。

③ もともとバンコクの駐在員は、ワンオーナーのアパートメント~室内面積が200㎡前後と広いタイプ~に居住していました。契約業務や入居後の対応が、個々のオーナーによってまちまちになってしまうコンドミニアムの賃貸ユニットと比べて、管理体制が整っているのがアパートメント(およびサービスアパートメント)の強みです。築年数の経過したアパートメントもリノベーションに努めていますし、新築のサービスアパートメントも続々登場していますので、これらもコンドミニアムオーナーにとっては手強い競争相手になっています。

日本人駐在員(&家族)を想定テナントとするのはある種“鉄板”の投資だったわけですが、仮にその確保が難しくなってきた場合、“他の誰か”で充当させるのはかなり困難でしょう。これだけの家賃を払うタイ人は居ません。何の問題もなく戸建てでもコンドでも購入できますので。日本人以外の駐在員をターゲットにすることも勿論可能ですが、言語や生活習慣、内装の好みの相違などもあって、入居者募集&賃貸管理全般については、そう簡単にはいかないでしょう。

「こういった時期だからこそ大化けのチャンスがあるに違いない。掘り出し物をGET!」という方向性もあるでしょう。しかし仮に、相場より安く手に入れることが出来たとしても(勿論ポテンシャルの高い物件、かつそのなかでも好条件のユニットを厳選するというのが大前提です)、マーケットのだぶつき~供給過剰の状況自体に変わりがあるわけではありません。今現在、そして今後も多数の物件(部屋数が1000、2000といったメガプロジェクトを含む)が建設されますので、コンドミニアムの延べ部屋数は早いペースで増加の一途をたどること必定です。

また完成済みの物件を購入する際には、外国人は早期かつ一括の外貨による支払いが必要となります。多くの方は日本円での外貨送金ということになるかと思いますが、現況のバーツ/円のレートは過去10年でも最弱の水準です・・・ 

参考サイト
XE: THB / JPYグラフ。 タイバーツから日本円のレート

荒れ模様の海原や大空に向けて、航海や飛行をあえて挑まずとも、港や格納庫で船体や翼を休めるという選択もあると思います。仮に雄々しく(?)出航する、離陸するということであれば、「このルートなら大丈夫と誰かに言われたから」ということではなく、ご自身による今までの経験値、現状の状況判断、将来予測を勘案したうえでの SAILING&TAKING OFFをお勧めします。そもそもどうしても今出発しないといけないのでしょうか?その必然性はおありですか?「大丈夫、しっかりと操縦できるし整備も万全だ。目的地にもちゃんと着けるさ」ということであればOKです。嵐の向こうに光り輝く宝島~TREASURE ISLANDが見つかる可能性もあるわけですから。

7年前の紙媒体(BK MAGAZINE)で既にバンコクのコンドミニアム供給過剰について触れている

上記の記事画像は今から7年前の紙媒体(BK MAGAZINE)のもので、内容は既にバンコクのコンドミニアム供給過剰について触れています。どの時代にも良い知らせ、悪いニュースが並列しているわけで、それらについていちいち一喜一憂する必要もないとは思いますが、今回が初フライト、処女航海(JAZZのピアニスト、ハービー・ハンコックの名曲がありましたね)という方は、アクションに移られる前の熟慮、熟考を再度検討されてみてはいかがでしょうか。

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